CÓMO salí de 200.000€ de DEUDA y APRENDÍ sobre inversiones Inmobiliarias | Ax Partners — vídeo y transcripción

[00:00] Empecé  literalmente  con  200,000  €  de
[00:02] 
[00:02] deuda  con  bancos  en  créditos  personales
[00:03] 
[00:03] pedidos  todos  a  la  vez.  Hoy  vamos  a
[00:05] 
[00:05] hablar  de  real  estate  y  yo  lo  que
[00:06] 
[00:06] querría  es  alguien  que  me  gestione  mi
[00:08] 
[00:08] dinero,  me  dé  la  máxima  rentabilidad  al
[00:09] 
[00:09] mínimo  riesgo.  Los  márgenes  para  la
[00:11] 
[00:11] banca  privada.  Para  la  banca  privada,  no
[00:13] 
[00:13] para  el  cliente,  que  esto  me  parece
[00:14] 
[00:14] super  perverso.  O  sea,  esto  me  preocupa.
[00:16] 
[00:16] Yo  cuando  recibo  estas  llamadas,  ¿no?  De
[00:17] 
[00:18] los  PR,  yo  me  interesa  el  rebate.  O  sea,
[00:19] 
[00:19] cuéntame  el  split  de  comisiones.  Nunca
[00:21] 
[00:21] te  lo  cuentan.  No,  claro,  pero  esto  hay
[00:22] 
[00:22] forma  de  evitarlo.  Con  20  años  tú
[00:24] 
[00:24] compras  edificios.  Compré  un  sí,  un
[00:27] 
[00:27] edificio  y  el  segundo  ya  intro  capital
[00:29] 
[00:29] de  inversores.  Lo  que  intentamos  de  Jack
[00:30] 
[00:30] Partner  es  hacer  operaciones  que  nos
[00:31] 
[00:31] emocionen  un  poquito  más  allá  del  mero
[00:33] 
[00:33] retorno  financiero.  Ya,  pero  no  me
[00:35] 
[00:35] palmes  la  pasta.  Me  enamoro  de  los
[00:36] 
[00:36] inmuebles  un  poco,  solo  lo  compramos
[00:38] 
[00:38] cosas  un  poco  sexis.  Ahí  está  un  poco  te
[00:39] 
[00:39] enamoras,  pero  luego  los  vendes.
[00:42] 
[00:42] Estar  haciendo  fraude  si  cobrá  por
[00:43] 
[00:43] detrás.  No  puede  hacerlo
[00:45] 
[00:45] contractualmente.  Este  podcast  es
[00:46] 
[00:46] interesante  con  muchos  truquillos  son
[00:48] 
[00:48] sal.  Un  hotel  gana  la  mitad  de  lo  que
[00:50] 
[00:50] factura.  Sí.  Yo  siempre  digo,  un  hotel
[00:52] 
[00:52] genera  dinero  por  sí  solo,  unas  oficinas
[00:54] 
[00:54] no  necesitan  un  inquilino,  una  empresa
[00:56] 
[00:56] que  trabaja  allí,  que  funciona.  Un
[00:58] 
[00:58] retail  lo  mismo,  necesit  una  tienda  que
[00:59] 
[00:59] va  ahí,  que  vende  y  tal,  dependes  del
[01:01] 
[01:01] inquilino  al  100%.  Yo  en  un  hotel  no
[01:02] 
[01:02] necesito  a  ninguna  marca.  ¿Podemos
[01:05] 
[01:05] hablar  de  vivienda?  Sí,  me  interesa
[01:06] 
[01:07] hablar  de  vivienda.  ¿Cuál  es  tu  opinión
[01:09] 
[01:09] del  problema  de  la  vivienda?
[01:12] 
[01:12] Bienvenido  a  las  historias  de  startups
[01:15] 
[01:15] de  Idnic.
[01:18] 
[01:18] Bienvenidos  una  semana  más  al  podcast  de
[01:20] 
[01:20] Idnic.  Yo  soy  Bernard  Farrero  y  esta
[01:22] 
[01:22] semana  estoy  con  Alex  Regasens.  Alex
[01:25] 
[01:25] Regens,  que  lo  he  pronunciado  en
[01:27] 
[01:27] castellano.  Claro.  Nada,  encantado  de
[01:29] 
[01:29] estar  aquí.  ¿Cómo  estás,  Alex?  Muy
[01:30] 
[01:30] contento  de  estar  aquí  con  contigo.  E  tú
[01:33] 
[01:33] eres  el  fundador  de  AEX  AEITs  Partners,
[01:37] 
[01:37] ¿sí?  Que  es  un  fondo  de  real  estate,  un
[01:39] 
[01:39] fondo  inmobiliario.  Fondo  inmobiliario
[01:41] 
[01:41] de  capital  privado.  De  capital  privado.
[01:44] 
[01:44] ¿Cómo  cuál  es  el  pitch  de  X  Partners?
[01:46] 
[01:46] Hoy  vamos  a  hablar  de  real  estate,  que
[01:48] 
[01:48] es  un  tema  que  no  tocamos  tanto.  Aquí
[01:49] 
[01:49] normalmente  hablamos  de  tecnología,
[01:51] 
[01:51] inversión  y  tal,  pero  en  el  mundo  más
[01:53] 
[01:53] tech.  Eh,  pero  me  interesa  mucho  hablar
[01:55] 
[01:55] de  real  estate.  El  pit  refieres  a  la
[01:57] 
[01:57] descripción.  Sí.  Cuando  tú  le  explicas  a
[01:59] 
[01:59] alguien  qué  hace  a  Expners,  ¿cómo  lo
[02:02] 
[02:02] explicas?
[02:04] 
[02:04] Axparen  es  una  un  fondo  de  inversión  de
[02:06] 
[02:06] capital  privado.  Le  puedes  decir  un
[02:07] 
[02:07] fondo  de  inversión  porque  tenemos  un
[02:08] 
[02:08] fondo,  pero  es  una  gestora  de  inversión
[02:10] 
[02:10] de  capital  privado  centrada  en  serencia
[02:15] 
[02:15] para  el  cliente  de  banca  privada  eh  para
[02:18] 
[02:18] invertir  en  inmobiliario  de  calidad.
[02:20] 
[02:20] Eh,  y  estamos  basados,  digamos,  tenemos
[02:22] 
[02:22] cuatro  fundamentales  que  que  son  el
[02:25] 
[02:25] inmobiliario  de  invertir  en  activos
[02:26] 
[02:26] singulares,  trofeo,  bien  ubicados,  eh,
[02:30] 
[02:30] resumiéndolo  de  calidad,  es  decir,  ¿no?,
[02:33] 
[02:33] activos  que  que  emocionan,  que  sean  un
[02:34] 
[02:34] poco  sexis,  ¿no?
[02:36] 
[02:36] Con  el  objetivo  de  llegar  a  retornos  de
[02:38] 
[02:38] doble  dígito,  es  decir,  mejorar  al  final
[02:40] 
[02:40] el  retorno  que  muchas  familias,  muchos
[02:42] 
[02:42] inversores  pueden  tener  de  forma  directa
[02:44] 
[02:44] en  inmobiliario.  Eh,  y  luego  con  una
[02:46] 
[02:46] estructura  más  eficiente  que  la  del
[02:48] 
[02:48] private  equity  tradicional.  eh
[02:50] 
[02:50] segmentando  operaciones  a  nivel  eh  a
[02:53] 
[02:53] nivel  de  colateral  para  poder  dar  más
[02:55] 
[02:55] transparencia,  tener  más  eficiencia
[02:56] 
[02:56] fiscal  en  en  las  operaciones  con  con  los
[02:59] 
[02:59] inversores  y  con  unos  plazos  de
[03:01] 
[03:01] inversión  más  atractivos  que  que  el  que
[03:02] 
[03:02] un  fondo  de  privacy  tradicional  que  se
[03:04] 
[03:04] va  más  a  8  10  años,  ¿no?  Entonces,  o
[03:05] 
[03:05] sea,  al  final  es  somos  un  producto  de
[03:06] 
[03:07] banca  privada  e  y  que  a  la  vez  empezamos
[03:11] 
[03:11] a  ser  un  inversor  relevante  en  el
[03:13] 
[03:13] mercado  inmobiliario  español,  ¿no?
[03:15] 
[03:15] relevante  dentro  de  nuestro  tamaño,  eh,
[03:16] 
[03:17] pero  pero  que  ya  tiene  un  cierto  tas
[03:19] 
[03:19] récord  y  que  estamos  dando  vueltas.
[03:21] 
[03:21] Cuando  dices  un  producto  de  banca
[03:21] 
[03:21] privada,  esto  ya  está  segmentando  porque
[03:23] 
[03:23] mucha  de  la  gente  que  nos  escucha
[03:25] 
[03:25] probablemente  no  tendrá  el  problema  de
[03:26] 
[03:26] tener  que  gestionar  asets  con  la  banca
[03:28] 
[03:28] privada.  Entonces,  eh,  ¿qué  significa  un
[03:31] 
[03:31] producto  de  banca  privada  y  cuál  es  la
[03:32] 
[03:32] alternativa?  Me  me  refiero  a  es  decir,
[03:35] 
[03:35] cuando  tú  gestionas,  eres  una  gestora  de
[03:36] 
[03:37] capital,  puedes  gestionar  capital
[03:38] 
[03:38] institucional,  capital  privado  o  capital
[03:40] 
[03:40] retail.  Vale,  entonces  eh eh  en  este
[03:42] 
[03:42] mercado  de  de  gestión  de  capital  a
[03:45] 
[03:45] diríamos  que  en  el  en  la  parte  de  abajo
[03:47] 
[03:47] eh  pues  están  todas  estas  las
[03:49] 
[03:49] plataformas  eh  participativas,  sobre
[03:51] 
[03:51] todo  en  el  mercado  inmobiliario.  Eh
[03:52] 
[03:52] hablo  hablando  del  mercado  inmobiliario,
[03:54] 
[03:54] el  retail  es  las  la  gente  de  la  calle,
[03:56] 
[03:56] cualquier  persona  que  puede  hacer
[03:57] 
[03:57] microinversiones.  Exacto.  Y  esto  lo  hace
[03:59] 
[03:59] a  través  de  plataformas  de  crowdfunding.
[04:01] 
[04:01] Sí.  A  lo  mejor  tenemos  que  ir  un  paso
[04:03] 
[04:03] atrás,  ¿no?  Y  decir,  en  el  mercado  de  la
[04:05] 
[04:05] banca  privada  de  la  gestión  patrimonial
[04:07] 
[04:07] de  las  inversiones,  tenemos  mercado
[04:08] 
[04:08] cotizado  y  mercado  privado,  ¿no?
[04:10] 
[04:10] Entonces  nosotros  somos  una  un  fondo  del
[04:12] 
[04:12] mercado  privado  del  private  equity  que
[04:13] 
[04:13] no  cotiza  y  que  no  invertimos  en  activos
[04:15] 
[04:15] cotizados,  en  activos  privados  y  dentro
[04:17] 
[04:17] del  private  equity,  que  hay  muchos
[04:18] 
[04:18] segmentos,  ¿no?  El  venture  capital,
[04:19] 
[04:19] private  equity,  diferentes  estrategias
[04:21] 
[04:21] eh  renovables,  etcétera,  hay  real
[04:23] 
[04:23] estate.  Nosotros,  por  tanto,  somos  un
[04:24] 
[04:24] fondo  de  capital  privado  de  de  real
[04:26] 
[04:26] estate.  Entonces,  dentro  tanto  del
[04:28] 
[04:28] cotizado  como  del  privado,  tenemos  tres
[04:31] 
[04:31] tipos  de  capital,  ¿no?  Entonces,  en  el
[04:33] 
[04:33] Capital  Retail,  pues  puedes  comprar  un
[04:35] 
[04:35] fondo  de  Cashaban  Banco,  del  banco  que
[04:37] 
[04:37] sea  e  para  inversor  retail  que  cotiza,
[04:41] 
[04:41] ¿vale?  Pero  también  puedes  hacer
[04:42] 
[04:42] inversión  privada  no  cotizada  o  un
[04:45] 
[04:45] inversor  retail,  que  en  este  caso  han
[04:46] 
[04:46] cogido  bastante  las  bastante
[04:50] 
[04:50] mercado  las  plataformas  participativas,
[04:53] 
[04:53] eh,  pero  no  es  lo  normal,  sigue  siendo
[04:55] 
[04:55] muy  minoritario  comparado  con  los
[04:56] 
[04:56] fondos.  Exacto.  Entonces,  eh  que  que
[04:59] 
[04:59] comercializa  la  banca  comercial  normal,
[05:00] 
[05:00] ¿no?  Exacto.  O  sea,  la  la  CA  o  Banco
[05:03] 
[05:03] Santander,  tú  vas  ahí,  te  ofrecen  un
[05:04] 
[05:04] fondo  inmobiliario  y  que  es  un  conjunto
[05:06] 
[05:07] de  propiedades.  Bueno,  si  eres  un
[05:08] 
[05:08] inversor  retail,  es  decir,  si  no  tienes
[05:10] 
[05:10] más  de  100,000  €  si  no  puedes  invertir
[05:12] 
[05:13] más  de  100,000  €  que  es  lo  que  marca  la
[05:14] 
[05:14] normativa,  digamos,  para  basarse  en  un
[05:15] 
[05:15] inversor  cualificado  o  profesional,  em
[05:19] 
[05:19] te  ofrecerán  fondos  cotizados  líquidos
[05:22] 
[05:22] y  los  ilíquidos  acaba  de  cambiar  la
[05:24] 
[05:24] normativa  hace  un  año  y  a  partir  de
[05:26] 
[05:26] 10,000  €  ya  puedes  entrar,  ya  han  salido
[05:28] 
[05:28] alguna  alguna  plataforma  participativa
[05:30] 
[05:30] que  te  te  permite  entrar  en  este  tipo  de
[05:31] 
[05:31] fondos,  pero  la  mayoría  de  bancos  hasta
[05:33] 
[05:33] la  fecha  reservan  los  activos  privados
[05:36] 
[05:36] no  cotizados  para  el  inversor.  de  banca
[05:38] 
[05:38] privada  para  el  inversor  cualificado  y
[05:41] 
[05:41] para  el  retail  dejan  solo  el  producto
[05:43] 
[05:43] líquido,  ¿no?  El el  que  pueden  vender  o
[05:46] 
[05:46] tener  liquidez  inmediata,  ¿no?  Porque  es
[05:48] 
[05:48] hasta  la  fecha  se  entiende  que  la
[05:49] 
[05:49] iliquidez  es  un  riesgo  que  para  alguien
[05:52] 
[05:52] que  no  tenga  cierto  patrimonio,  pues  que
[05:54] 
[05:54] no  debe  asumir,  ¿no?  Esto  a  nivel
[05:57] 
[05:57] normativo  europeo  porque  no  tiene  nada
[05:58] 
[05:58] que  ver  la  liquidez  con  el  riesgo,  ¿eh?
[06:00] 
[06:00] O  sea,  son  cosas  diferentes.  Son  cosas
[06:02] 
[06:02] diferentes,  pero  se  entiende  en  la
[06:04] 
[06:04] regulación  financiera  que  la  liquidez
[06:06] 
[06:06] supone  más  riesgo.  Pero  tú  puedes  ser
[06:08] 
[06:08] muy  líquido,  pero  de  un  día  para  otro  ir
[06:10] 
[06:10] de  100  a  cero.  Sí,  sí,  exacto.  Pero
[06:12] 
[06:12] también,  pero  para  para  que  nos
[06:13] 
[06:14] entendamos  cero  y  el  cero  ser  muy
[06:15] 
[06:15] líquido.  Claro.  Pero  imagínate  alguien
[06:16] 
[06:16] que  tiene  20.000  €  en  en  efectivo.  No  es
[06:19] 
[06:19] lo  mismo  invertir  10.000  en  el  fondo  de
[06:21] 
[06:21] GP  Morgan  que  cotiza  que  puedes  mañana
[06:24] 
[06:24] se  inicia  el  dinero  vender  que  invertir
[06:26] 
[06:26] 10.000  en  el  fondo  de  KKR  o  de  X
[06:29] 
[06:29] Partners  que  entras  y  no  puedes  liquidar
[06:31] 
[06:31] hasta  aquí  5  años  o  10  o  siete,  ¿no?  O
[06:34] 
[06:34] sea,  y  o  sea,  esta  líquidez  supone  un
[06:36] 
[06:36] riesgo  que  hasta  ahora  las  autoridades
[06:38] 
[06:39] digamos  eh
[06:42] 
[06:42] marcaban  como  muy  alto  y  por  eso  no  se
[06:44] 
[06:45] permitía  la  comercialización  de
[06:46] 
[06:46] productos  eh  de  productos  no  cotizados  a
[06:49] 
[06:49] Inversor  Retail.  Cambiado  ahora.  Eh,  me
[06:51] 
[06:51] encanta  el  posicionamiento  que  has  hecho
[06:52] 
[06:52] de  KKR  y  a  X  Partners.  Si  no,  claro,  ya
[06:54] 
[06:54] me  pongo  al  el  que  he  inventado  el
[06:55] 
[06:55] private  equity  y  vosotros,  pero  bueno,
[06:57] 
[06:57] oye,  está  bien,  ¿eh?  Y  entonces,  vale,  e
[07:01] 
[07:01] entiendo,  o  sea,  estamos  hablando
[07:02] 
[07:02] todavía  del  retail,  eh,  has  dicho
[07:04] 
[07:04] retail,  eh,  retail  privado  e
[07:06] 
[07:06] institucional,  ¿no?  Entonces,  privado  e
[07:08] 
[07:08] institucional,  privado  es  eh  personas
[07:11] 
[07:11] con  mucha  pasta  que  van  a  banca  o  con
[07:14] 
[07:14] más  de  medio  millón,  un  millón  de  euros
[07:16] 
[07:16] de  patrimonio  para  invertir.  Sí,  diría
[07:18] 
[07:18] más  de  1  millón  de  euros  de  patrimonio.
[07:19] 
[07:19] Más  de  un  millón  de  euros,  ¿vale?
[07:20] 
[07:20] Líquido  para  invertir.  Sí.  Esta  gente
[07:22] 
[07:22] tiene  eh  son  son  el  segmento  target  de
[07:23] 
[07:23] la  banca  privada,  ¿no?  A  partir  de  ahí
[07:25] 
[07:25] empieza  la  banca  privada,  que  son  Sí,  la
[07:27] 
[07:27] banca  privada  normalmente,  o  sea,  un
[07:28] 
[07:28] banco  privado  pide  que  tengas  para  que
[07:30] 
[07:30] te  consideren  banca  privada  tener  más  de
[07:32] 
[07:32] 300,000,  500,000  €  en  ese  banco.  O  sea,
[07:34] 
[07:34] si  tú  ahora  estás  en  Cashabank,  en
[07:36] 
[07:36] tienes  una  cuenta  normal,  tienes  20,000
[07:38] 
[07:38] €  y  de  repente  llevas  medio  millón,  en
[07:41] 
[07:41] unos  meses  verás  que  te  cambia  la
[07:43] 
[07:43] aplicación,  te  cambia  el  servicio,  te
[07:45] 
[07:45] llama  otro,  te  ofrece  mejores  productos
[07:46] 
[07:46] de  inversión,  te  han  pasado  a  banca
[07:48] 
[07:48] privada  y  si  llevas  5,000ones  te  van  a
[07:51] 
[07:51] pasar,  perdón,  si  llevas  más  de  100,000
[07:53] 
[07:53] te  vas  a  pasar  a  banca  premiere,  luego
[07:55] 
[07:55] te  van  a  pasar  a  banca  privada  y  luego
[07:56] 
[07:56] te  van  a  pasar  a  banca  wealth,  que  ya
[07:58] 
[07:58] eres  un  gran  patrimonio.  y  cambia  el
[08:00] 
[08:00] color  de  la  y  te  cambia  el  color,  es  más
[08:02] 
[08:02] plateado,  eh,  pero  sobre  todo  lo  que
[08:04] 
[08:04] cambia  en  teoría  es  que  tiene  el  gestor
[08:06] 
[08:06] tiene  menos  clientes,  está  más  para  ti,
[08:07] 
[08:07] te  ofrece  más  productos  y  te  y  te  ofrece
[08:09] 
[08:09] productos  de  banca  privada  más
[08:11] 
[08:12] especiales,  en  teoría,  ¿no?  Y  sobre  todo
[08:14] 
[08:14] más  productos  de  venture  capital,  de
[08:15] 
[08:15] private  equity,  etcétera,  etcétera.  O
[08:17] 
[08:17] sea,  como  para  inversores  más
[08:18] 
[08:18] cualificados,  que  tener  más  dinero  no
[08:19] 
[08:19] quiere  decir  saber  más  de  inversión,  eh,
[08:22] 
[08:22] ni  mucho  menos,  pero  la  normativa  la  la
[08:24] 
[08:24] crearon  así.  Si  tienes  más  de  100,000  €
[08:26] 
[08:26] es  un  inversor  profesional.  Bueno,  a
[08:27] 
[08:27] ver,  te  hace  menos  destrozo  en  tu  vida.
[08:29] 
[08:29] personal,  ¿no?  Sí.  Bueno,  depende  del
[08:31] 
[08:31] porcentaje  en  que  inviertes  como  todo,
[08:34] 
[08:34] pero  quiero  decir,  si  mis  abuelos  toda
[08:36] 
[08:36] la  vida  ahorrando  tienen  más  de  100,000
[08:37] 
[08:37] €  y  pudiera  podrían  invertirlos,  podrían
[08:40] 
[08:40] ser  podrían  entrar  en  un  fondo  de
[08:41] 
[08:41] private  equity  y  si  mi  hermano  que  no
[08:43] 
[08:43] los  tiene  y  lleva  10  años  trabajando  en
[08:45] 
[08:45] esto  y  sabe  muchísimo  más,  no  lo  es  y  no
[08:47] 
[08:47] podría  entrar.  Eso  es  lo  que  dice  la
[08:49] 
[08:49] normativa.  Pero  pero  tú  puedes
[08:50] 
[08:50] cualificarte,  ¿no?  O  sea,  puedes  hacer
[08:52] 
[08:52] un  examen  o  Bueno,  hay  ahora  no  me  lo  sé
[08:54] 
[08:54] memoria,  pero  hay  tienes  que  cumplir
[08:55] 
[08:55] tres  de  tres  requisitos  dos.  Uno  es  que
[08:59] 
[08:59] tengas  más  de  ticket  de  más  de  100,000  €
[09:01] 
[09:01] a  invertir.  Esto  es  automático  y
[09:03] 
[09:03] automático.  Y  el  otro  es  que  tengas  o
[09:05] 
[09:05] experiencia  ya  invirtiendo,  cosa  que
[09:06] 
[09:06] bueno,  si  es  la  primera  vez  como  la
[09:07] 
[09:07] tengo,  ¿no?  O  eh  o  que  quieras  o  que  lo
[09:11] 
[09:11] pidas,  que  quiero  serlo,  ¿no?  Porque
[09:13] 
[09:13] porque  no  he  invertido,  pero  ya
[09:14] 
[09:14] entiendo.  Y  tres,  eh,  que  hayas
[09:17] 
[09:17] trabajado  en  el  sector  financiero  y  tal.
[09:21] 
[09:21] Insisto,  esto  ahora  ha  cambiado  y  ahora
[09:23] 
[09:23] a  partir  de  10,000  €  ya  se  permite,  ha
[09:25] 
[09:25] cambiado  a  nivel  europeo  hace  un  año,  ya
[09:26] 
[09:26] se  permite  a  partir  de  10,000  €  hay  muy
[09:28] 
[09:28] pocos  fondos  que  lo  permitan.
[09:30] 
[09:30] Eh,  hay  una  gente  en  España  que  está
[09:32] 
[09:32] tirando  que  que  no  sé  si  podemos  hablar
[09:35] 
[09:35] de  marcas  o  no,  pero  ellos  están  Pues
[09:37] 
[09:37] hablar  de  lo  que  quieran.  Bueno,  pues
[09:38] 
[09:38] una  gente  que  se  llama  Crescenta,  que
[09:39] 
[09:39] seguro  que  han  pasado  por  varios  podcast
[09:41] 
[09:41] y  seguro  que  vendrá  algún  día  por  aquí,
[09:42] 
[09:42] que  ellos  están  están  dando  acceso  al
[09:45] 
[09:45] inversor  retail  a  los  fondos  de  KKR,  o
[09:49] 
[09:49] sea,  es  un  fondo  de  fondos  de  private
[09:50] 
[09:50] equity  para  Inversor  Retail,  ¿vale?  O
[09:53] 
[09:53] sea,  que  ahora  se  empieza  a  dar  acceso  y
[09:55] 
[09:55] bueno,  veremos  cómo  este  capítulo  lo
[09:57] 
[09:57] sponsorizan  los  amigos  de  Flit.  Es  un
[10:00] 
[10:00] software  de  suscripción  para  la  gestión
[10:02] 
[10:02] IT,  donde  las  empresas  pueden  pedir
[10:04] 
[10:04] automáticamente  sus  dispositivos  pagando
[10:06] 
[10:06] una  cuota  suscripción  que  incluye
[10:08] 
[10:08] absolutamente  todo.  Más  de  2,000
[10:10] 
[10:10] empresas  ya  están  utilizando  Flit  para
[10:13] 
[10:13] gestionar  su  MDM,  su  gestión  de
[10:15] 
[10:15] dispositivos  con  seguridad,  garantía
[10:18] 
[10:18] ilimitada  y  servicio  integral.  Además,
[10:21] 
[10:21] te  hacen  la  renovación  de  los
[10:23] 
[10:23] dispositivos  y  les  dan  otra  vida.
[10:25] 
[10:25] Probadlo.  Vale,  hemos  dicho  retail,
[10:27] 
[10:27] banca  privada  institucional.
[10:29] 
[10:29] Institucional  son  grandes  fondos  de
[10:30] 
[10:30] pensiones,  aseguradoras,  grandes
[10:33] 
[10:33] capitales,  ¿no?  Exacto.  Que  tienen  que
[10:35] 
[10:35] buscar  una  rentabilidad  baja,
[10:36] 
[10:36] normalmente  baja,  pero  muy  segura.  Sí.
[10:39] 
[10:39] Bueno,  y  esto  lo  vamos  aar  con  el  sector
[10:41] 
[10:41] inmobiliario  y  el  problema  que  hay  ahora
[10:43] 
[10:43] residencial,  eh,  porque  es  un  tema  de
[10:45] 
[10:45] coste  de  capital,  o  sea,  arriba  de  todo
[10:47] 
[10:47] tienes  el  capital  más  barato  de  todos,
[10:48] 
[10:48] que  es  el  fondo  de  pensión  y  la
[10:49] 
[10:49] aseguradora,  que  es  donde  el  que  tiene
[10:50] 
[10:50] dinero  de  todo  el  mundo.  Estos  tíos
[10:52] 
[10:53] tienen  cuando  dices  que  es  más  barato,
[10:54] 
[10:54] ¿qué  significa?  que  el  la  necesidad  de
[10:56] 
[10:56] rentabilidad  sobre  su  capital  Exacto.  Es
[10:58] 
[10:58] la  más  baja  del  mercado.  O  sea,  si  ahora
[11:01] 
[11:01] me  pone  a  mi  capital  Axa,  bueno,  ni  AXA
[11:05] 
[11:05] o  el  Fondo  de  Pensiones  de  Canadá,  ¿no?
[11:07] 
[11:07] Eh,  ellos  tienen  un  costo  de  capital  o
[11:09] 
[11:09] una  necesidad  de  rentabilidad  en  función
[11:11] 
[11:11] del  riesgo,  evidentemente,  pero  del  3  4
[11:13] 
[11:13] 5%.
[11:14] 
[11:14] Entonces,  ¿qué  pasa?  Estos  tienen  tanto
[11:16] 
[11:16] volumen  que  no  tienen  la  capacidad  de
[11:18] 
[11:18] invertirlo  de  forma  directa.  Entonces,
[11:19] 
[11:19] invierten  en  los  fondos  de  que  yo  digo
[11:21] 
[11:21] primera  división.  Ahí  está  el  K,  el  KKR,
[11:24] 
[11:24] el  Apolo,  todos  estos  grandes  fondos.
[11:26] 
[11:26] Estos  grandes  fondos  tienen  un  coste  de
[11:28] 
[11:28] capital  de  entre  el  7  y  el  10%  porque
[11:31] 
[11:31] tienen  que  cobrar  fish  y  darle  al
[11:33] 
[11:33] institucional  de  verdad,  al  pensionista,
[11:35] 
[11:35] el  pension  fund  o  al  o  a  la  mutualidad  o
[11:37] 
[11:37] al  el  su  retorno,  ¿no?  A  su  vez,  estos
[11:41] 
[11:42] fondos  para  poder  expandirse  y  ganar
[11:44] 
[11:44] volumen  necesitan  otros  operating
[11:46] 
[11:46] partners  o  otros  fondos  de  segunda
[11:47] 
[11:47] división,  ¿no?  que  son  los  fondos  más
[11:51] 
[11:51] especializados,  más  nicho,  como  puede
[11:53] 
[11:53] ser  pues  todos  los  private  equies  que
[11:54] 
[11:54] tenemos  por  aquí  en  España,  que
[11:55] 
[11:55] conocemos  todos,  que  tienen  capital  de
[11:58] 
[11:58] estos  institucionales,  o  sea,  la  mayoría
[11:59] 
[11:59] tienen  capital  de  este  institucional  que
[12:01] 
[12:01] está  en  medio,  ¿no?  Entonces  estos  que
[12:03] 
[12:03] también  cobran  un  fi,  también  cobran  un
[12:04] 
[12:04] fi,  entonces  estos  su  costo  de  capital
[12:06] 
[12:06] sube  pues  ya  al  8  12  14%.  Quiero  decir,
[12:09] 
[12:09] tienen  que  sacar  12  14%  a  sus  retornos
[12:12] 
[12:13] para  poder  darle  cobrando  fis  un  entre  8
[12:15] 
[12:15] y  un  10  al  Apolo  de  arriba  o  al  Kak,  el
[12:17] 
[12:17] KKR  o  al  bin  o  al  o  inversor  de  primera
[12:20] 
[12:20] división  que  sea,  ¿no?  O  al  HIC  o  al  que
[12:22] 
[12:22] sea.  E  y  y  estos  mismos  luego  muchas
[12:26] 
[12:27] veces  también  operan,  depende  de  cada
[12:28] 
[12:28] plataforma  y  de  los  socios  que  tengan
[12:30] 
[12:30] locales  en  función  de  si  compran
[12:31] 
[12:31] compañías,  inmuebles,  lo  que  compren.
[12:33] 
[12:33] Tienen  otros  socios  locales,  somos  los
[12:35] 
[12:35] fondos  de  tercera  división,  ¿no?  Podemos
[12:37] 
[12:37] ser  nosotros,  por  ejemplo,  eh,  o  otros
[12:40] 
[12:40] que  hay,  que  son  los  que  realmente
[12:42] 
[12:42] operan,  ¿sí?  Pero  son  los  que  realmente
[12:43] 
[12:43] operan  la  operación,  ¿no?  O  sea,  el
[12:45] 
[12:45] fondo  más  pequeño  que  de  verdad  se  mete
[12:47] 
[12:47] en  la  compañía,  poner  personas,  hacerla
[12:49] 
[12:49] crecer  o  a  comprar  el  inmueble,
[12:50] 
[12:50] desarrollarlo  del  proyecto,  pagar,
[12:53] 
[12:53] operar  las  operaciones  de  inversión
[12:54] 
[12:54] reales  hasta  que  el  dinero  acaba  en  la
[12:55] 
[12:55] economía  real  de  verdad.
[12:57] 
[12:57] Por  eso  no  te  sale  a  cuenta  a  ti  ir  al
[12:59] 
[12:59] institucional  o  no  ir  a  buscar  fondo
[13:02] 
[13:02] institucional  porque  a  mí  lo  que  me
[13:03] 
[13:03] saldría  más  a  cuenta  es  directamente
[13:05] 
[13:05] irme  a  los  de  arriba  de  todo.  Claro,
[13:06] 
[13:06] porque  es  donde  ahí  está  el  barato.  Pero
[13:09] 
[13:09] no,  no,  no, no,  no  no  no no  vas  al  fondo
[13:11] 
[13:11] de  pensiones  de  Canadá  porque  no  puedes.
[13:12] 
[13:12] Me  voy  al  privado  que  tiene  suficiente
[13:14] 
[13:14] dinero  para  para  que  puedas  tampoco  te
[13:15] 
[13:15] hace  falta  tanto  dinero.  O  sea,  el  tema
[13:17] 
[13:17] es  la  mayoría  de  fondos  o  de  gestores
[13:19] 
[13:19] inmobiliarios  como  nosotros
[13:21] 
[13:21] cogen  dinero  de  los  fondos  de  primera
[13:23] 
[13:23] división,  no  de  los  pension  fans.  Porque
[13:25] 
[13:25] los  pension  fans  solo  invierten  con  la
[13:26] 
[13:26] primera  división.  O  sea,  si  tú  eres  el
[13:28] 
[13:28] director  de  inversiones  del  pension  fan
[13:30] 
[13:30] de  americano  de  no  sé  qué,  quieres
[13:31] 
[13:31] ponerle  pasta  a  KKR  o  a  Ben,  pero  no
[13:34] 
[13:34] quieres  ponerle  pasta  a  Ax  Partners  en
[13:36] 
[13:36] España  porque  porque  no  le  compensa  la
[13:38] 
[13:38] gestión.  No  le  compensa  la  gestión.  es
[13:39] 
[13:39] mucho  más  atomizado.  Exacto.  Necesita  al
[13:41] 
[13:41] locar  mucho  más  capital  alguien  que
[13:43] 
[13:43] pueda  digerirlo.  Exacto.  Y  el  en  nuestro
[13:45] 
[13:45] segmento,  ahora  no  el  de  banca  privada,
[13:47] 
[13:47] sino  en  nuestro  segmento  inmobiliario,
[13:49] 
[13:49] eh,  pues  los  Merlin,  los  todos  los
[13:52] 
[13:52] fondos  inmobiliarios  más  grandes  que
[13:53] 
[13:53] Axpartners  en  España  o  Socimis  o  Raids,
[13:55] 
[13:55] cogen  dinero  de  estos  fondos  de  primera
[13:57] 
[13:57] división.  A  veces  puedes  ir  directa,
[13:58] 
[13:58] algunos  consiguen  ir  directamente  a  la
[14:00] 
[14:00] mutualidad  de  turno  o  al  fondo  soberano
[14:02] 
[14:02] de  turno,  eh,  pero  entonces  a  a  mí  a
[14:05] 
[14:05] nosotros  no  nos  interesa,  a  mí
[14:07] 
[14:07] personalmente  no  me  interesa  ser
[14:09] 
[14:09] dependiente  de  comités  de  inversiones  en
[14:11] 
[14:11] Londres,  en  Nueva  York,  que  no  entienden
[14:14] 
[14:14] el  día  a  día  nuestro,  el  el  bajar  al
[14:18] 
[14:18] detalle  de  nuestros  activos,  de  nuestros
[14:19] 
[14:19] proyectos,  etcétera,  ¿no?  Entonces,  por
[14:21] 
[14:21] esto  viendo  toda  esta  foto,  nosotros
[14:23] 
[14:23] decidimos,  oye,  hacer  un  producto  de
[14:25] 
[14:25] banca  privada.  Yo  venía  de  la  banca
[14:26] 
[14:26] privada,  que  ahora  si  quieres  lo
[14:27] 
[14:27] contamos,  pero  es  un  es  un  producto  que
[14:30] 
[14:30] no  depende  de  un  comité  de  inversiones,
[14:32] 
[14:32] sino  depende  solo  de  del  comité  de
[14:33] 
[14:33] inversiones  de  aquí.  O  sea,  tú  captas
[14:35] 
[14:35] inversores  directos,  básicamente,  ¿no?
[14:38] 
[14:38] Todo  no  estábamos  todavía  en  el  pitch  eh
[14:40] 
[14:40] defner  y  hemos  explicado  un  poco  todo  el
[14:43] 
[14:43] espacio  de  real  estate  y  las  formas  de
[14:44] 
[14:44] inversión  en  real  estate.  En  vez  de  ir,
[14:45] 
[14:46] o  sea,  a  nosotros  nos  parecen
[14:46] 
[14:46] operaciones  de  100  millones  que
[14:48] 
[14:48] podríamos  hacer  y  gestionar
[14:49] 
[14:49] perfectamente,  pero  tendríamos  que  ir
[14:50] 
[14:50] con  un  partner  institucional.  Entonces,
[14:52] 
[14:52] yo  tendría  que  subirlo  a  un  comité  de  un
[14:53] 
[14:54] inversor  institucional  en  Londres.
[14:56] 
[14:56] conseguir  100  millones  entre  wealth
[14:58] 
[14:58] individuals,  eh  personas  con  nosotros
[15:00] 
[15:00] estamos  gestionando  en  total  ahora  en
[15:01] 
[15:01] equity,  más  deuda  estamos  ahora  ya  hemos
[15:03] 
[15:03] superado  los  200,  pero  eh  el  hecho  es
[15:06] 
[15:06] que  no  me  hace  independiente.  O  sea,  es
[15:07] 
[15:07] es  lo  que  hablábamos  antes  de  de  entrar
[15:09] 
[15:09] de  qué  te  hace  feliz  feliz  a  ti  como
[15:10] 
[15:10] persona  a  mí  no  me  hace  feliz  hacer  una
[15:12] 
[15:12] operación  de  100  millones  y  que  tenga
[15:14] 
[15:14] que  depender  de  la  aseguradora  de  turno
[15:15] 
[15:15] o  el  comité  de  no  sé  qué.  Me  hace  mucho
[15:17] 
[15:17] más  solid  hacer  una  de  20  con  todo  mis
[15:19] 
[15:19] clientes  que  pero  todo  depende  de  la
[15:21] 
[15:21] negociación  que  tú  hagas  con  el  con  el
[15:23] 
[15:23] fondo  institucional.  Si  tú  llegas  a  un
[15:25] 
[15:25] acuerdo  donde  le  dices,  "Oye,  dame
[15:26] 
[15:26] dinero  para  5  años  y  déjame  operar  y
[15:28] 
[15:28] ellos  te  lo  firman,  oye,  mejor,  ¿no?  Sí,
[15:32] 
[15:32] claro.  Menos  trabajo  de  fundracing."
[15:33] 
[15:33] Claro,  claro.  Tienen  tienen  que  tienen
[15:35] 
[15:35] que  firmártelo  y  para  eso  necesidades  un
[15:36] 
[15:36] track  récord,  ¿eh?  Y  un  histórico  y  una
[15:38] 
[15:38] reputación.  Y  y  yo  creo  que  desde  que  yo
[15:41] 
[15:41] fui  un  esto  muy  joven  he  sido  muy  muy
[15:43] 
[15:43] pragmático  y  por  eso  me  centro  en  el
[15:44] 
[15:44] capital  privado  porque  era  donde
[15:45] 
[15:45] podíamos  realmente  decidir  nosotros
[15:47] 
[15:47] cuando  vemos  una  oportunidad  de
[15:48] 
[15:48] atacarla,  transaccionar,  generar  track
[15:50] 
[15:50] récord,  funcionar.  Entonces,  es  que  todo
[15:52] 
[15:52] es  un  tema  de  reputación.  fondo  el
[15:54] 
[15:54] primer  día  ir  pedirle  pasta  a  Axa,  ¿no?
[15:56] 
[15:56] Pues  tienes  que  empezar  abajo,  pero  una
[15:58] 
[15:58] siguiendo  abajo,  abajo  entre  comillas,  o
[16:00] 
[16:00] sea,  en  el  200  millones  de  euros  no  está
[16:02] 
[16:02] mal.  Eh,  bueno,  e  abajo  me  me  refiero  a
[16:05] 
[16:05] que  yo  cuando  empecé  tenía  seis
[16:06] 
[16:06] inversores,  luego  10,  luego  15,  luego
[16:08] 
[16:08] 20.  Estratégicamente  nos  hemos  centrado
[16:10] 
[16:10] en  más  que  en  gestionar  volumen  por
[16:12] 
[16:12] volumen,  crear  un  producto  muy  atractivo
[16:14] 
[16:14] para  el  cliente  privado  y  tener  cuantos
[16:16] 
[16:16] más  clientes  mejor.  O  sea,  para  mí  no  es
[16:18] 
[16:18] cuanto  más  gestiono  mejor,  es  es  un  poco
[16:20] 
[16:20] contradictorio.  Es  cuantos  más  clientes
[16:21] 
[16:22] mejor,  porque  el  modelo  que  tenemos  este
[16:24] 
[16:24] operación  operación,  que  luego  si
[16:25] 
[16:25] quieres  te  explico,  depende  de  tener  un
[16:27] 
[16:27] pool  de  inversores.  O  sea,  yo  soy
[16:29] 
[16:29] independiente  totalmente.  Si  la  familia
[16:31] 
[16:31] no  sé  qué  o  el  inversor  en  esa  operación
[16:32] 
[16:32] no  entran  o  no  su  compromiso  no  pueden
[16:34] 
[16:35] entrar,  yo  puedo  hacer  la  operación
[16:36] 
[16:36] igual  y  tengo  un  tamaño  de  operación  que
[16:37] 
[16:37] tengo  el  capital  y  no  dependo  de  que  le
[16:41] 
[16:41] guste  a  ningún  comité  de  ningún  lado,
[16:43] 
[16:43] ¿sabes?  Al  comité  paran  le  gusta  lo
[16:44] 
[16:44] hacemos.  Entonces  ese  ese  poder,
[16:47] 
[16:47] digamos,  de  decisión  es  lo  que  a
[16:49] 
[16:49] nosotros  nos  hace  independientes  y  a  mí
[16:50] 
[16:50] me  hace  feliz  pudiendo  hacer  las
[16:52] 
[16:52] operaciones  que  podemos  hacer.  No  hay
[16:53] 
[16:53] nada  más  importante  que  ser  feliz,  o
[16:54] 
[16:54] sea,  me  parece  bien  como  Norstar.  Pero
[16:57] 
[16:57] mi  pregunta  es,  ¿por  qué  no  creas  una
[17:00] 
[17:00] Socimias
[17:02] 
[17:02] como  tú  quieras?  Porque  una,  una  Soimi
[17:05] 
[17:05] es  un  fondo  cotizado,  ¿no?  Donde  el
[17:09] 
[17:09] inversor  retail  puede  invertir  y  y
[17:11] 
[17:11] vender  cuando  quiera  y  tú  eres  el  gestor
[17:14] 
[17:14] y  decides  lo  que  quieras  sin  comités  de
[17:15] 
[17:15] inversión.  Bueno,  me  tengo  que  ir  un
[17:17] 
[17:17] poco  antes  para  responder  esto  que  es,  o
[17:20] 
[17:20] sea,  yo  cuando  fundo  Exparner  estoy  en
[17:21] 
[17:21] un  banco  privado  trabajando  muy  joven,
[17:25] 
[17:25] donde  tengo  que  traer  clientes,
[17:26] 
[17:26] venderles  productos,  ¿no?  Asesorarles,
[17:29] 
[17:29] vender  productos  y  veo  que  al  que  al
[17:32] 
[17:32] cliente  de  banca  privada  el  segmento  del
[17:34] 
[17:34] private  equity  empieza  a  ser  empieza  a
[17:36] 
[17:36] ser  muy  atractivo  y  diferencial,  ¿no?
[17:37] 
[17:37] que  pues  tú  eres  un  tío  que  tiene  10
[17:39] 
[17:39] millones  de  euros  y  te  vienen  a  vender
[17:41] 
[17:41] el  GP  Morgan  Technology  Fan  no  sé  qué
[17:43] 
[17:43] cotizado  que  lo  puedes  comprar  en
[17:44] 
[17:44] cualquier  banco,  no  tiene  ningún  valor
[17:45] 
[17:45] añadido.
[17:47] 
[17:47] Lo  tiene,  pero  solamente  ya  lo  tienes
[17:48] 
[17:48] hasta  comprado  este  fondo.  En  cambio,  te
[17:50] 
[17:50] vienen  a  ofrecer  el  fondo  que  compra
[17:52] 
[17:52] compañías  tecnológicas  en  Europa,  que
[17:54] 
[17:54] las  fusiona,  que  no  sé  qué,  te  parece  te
[17:56] 
[17:56] parece  interesante  y  además  conoces  al
[17:58] 
[17:58] gestor,  tal,  o  sea,  no  empieza  a  generar
[18:01] 
[18:01] un  interés  en  el  private  equity  y  yo
[18:04] 
[18:04] esto  estaba  en  el  sector  y  lo  veía,  ¿no?
[18:06] 
[18:06] Entonces,  cogiendo  lo  que  era  el  típico
[18:08] 
[18:08] en  qué  años  era  pues  esto  era  justo
[18:10] 
[18:10] antes  del  COVID  1920  1920  un  creciente
[18:14] 
[18:14] interés  en  el  real  estate.  Sí,  en  los
[18:16] 
[18:16] últimos  10  años,  8  10  años,  eh,  si  si
[18:20] 
[18:20] primero  los  fondos  de  private  equity
[18:22] 
[18:22] tienen  15  años  de  vida  en  España,
[18:26] 
[18:26] a  lo  mejor  20,  eh,  no  no  se  memoria,
[18:28] 
[18:28] pero  quiero  decir,  no  hace  50  años
[18:30] 
[18:30] existe  esta  industria  en  Estados  Unidos.
[18:32] 
[18:32] Sí.  Iba  a  decir  en  Estados  Unidos
[18:34] 
[18:34] Estados  Unidos,  sí,  pero  en  España  no.
[18:35] 
[18:35] España.  Bueno,  o  sea,  KKR  que  es  año  50,
[18:39] 
[18:39] pero  si  Kak  y  por  ejemplo  Blackstone  es
[18:42] 
[18:42] años  80,  90  ya,  años  50,  60,  no  sé,  no
[18:45] 
[18:45] no  recuerdo.  Eh,  o  sea,  por  ahí  eh  en
[18:47] 
[18:47] España  y  como  producto  de  banca  privada,
[18:50] 
[18:50] o  sea,  para  el  inversor,  que  el  inversor
[18:51] 
[18:52] privado  invierta,  es  decir,  estos
[18:53] 
[18:53] privatecutis,  la  mayoría  de  ellos  han
[18:55] 
[18:55] tenido  capital  institucional  desde  el
[18:56] 
[18:56] inici
[18:57] 
[18:57] entonces  la  en  la  cartera  patrimonial  de
[19:00] 
[19:00] un  cliente  privado,  ¿no?  Pues  oye,  X
[19:02] 
[19:02] porcentaje  en  efectivo,  X  porcentaje  en
[19:04] 
[19:04] inmobili  directo,  x  porcentaje  en  renta
[19:06] 
[19:06] variable,  x  porcentaje  en  renta  fija.  En
[19:08] 
[19:08] los  últimos  años  ha  crecido  el  private
[19:11] 
[19:11] equity  y  en  todos  los  family  office  de
[19:12] 
[19:12] este  país  eh  hace  10  años  no  tenían
[19:15] 
[19:15] invertido  nada  en  fondos  de  private
[19:16] 
[19:16] equity  o  prácticamente  nada  y  ahora
[19:17] 
[19:17] tienen  un  30%  de  o  un  25%  de  su
[19:19] 
[19:19] patrimonio  invertido  en  en  private
[19:20] 
[19:20] equity.  Entonces  esto  yo  lo  veo.  Esto  ha
[19:23] 
[19:23] cambiado  en  los  últimos  años.  Esto  ha
[19:25] 
[19:25] cambiado  en  los  últimos  años.  Sí.  Sí.  Y
[19:26] 
[19:27] si  ahora  vas  a  cualquier  y  dentro  de
[19:28] 
[19:28] private  equity,  porque  private  equity
[19:29] 
[19:29] puede  ser  compañías,  ¿no?  De  toda  la
[19:32] 
[19:32] vida  o  puede  ser  compañí  o  puede  ser
[19:34] 
[19:34] real  estate.  Hay  diferentes  estrategias
[19:36] 
[19:36] de  inversión,  hay  buyouts,  hay  buildups,
[19:41] 
[19:41] hay  en  fondos  en  diferentes  stage,  ¿no?
[19:43] 
[19:44] Venture  capital,  todas  las  rondas  que
[19:46] 
[19:46] hay.  Esto  es  al  final  es  el  mundo  del
[19:47] 
[19:47] capital  privado,  ¿no?  Y  luego  tienes
[19:49] 
[19:49] nichos  pues  más  concretos,
[19:52] 
[19:52] infraestructuras,  energías  renovables  y
[19:54] 
[19:54] real  estate,  ¿no?  Entonces  ya
[19:56] 
[19:56] olvidándome  del  cotizado,  yendo  solo  al
[19:57] 
[19:57] privado,  al  private  equity,  yo  estaba
[20:00] 
[20:00] pues  en  los  pitch,  ¿no?  En  los  pitch  de
[20:01] 
[20:01] un  gestor  de  fondos  de  private  equity,
[20:03] 
[20:03] de  uno  de  los  fondos  más  grandes  de
[20:04] 
[20:04] España,  vendiéndole  a  al  cliente  que  yo
[20:06] 
[20:06] le  traía,  ¿no?  Explicándole  el  fondo.  Pé
[20:07] 
[20:07] qué  significa  los  pit,  el  pitch,  quiero
[20:09] 
[20:09] decir,  oye,  te  explico  el  fondo  y
[20:10] 
[20:10] pichando,  picho,  o  sea,  pichando  los
[20:12] 
[20:12] clientes.  Desde  la  banca  privada.  La
[20:14] 
[20:14] bancada.  Tú  estabas  trabajando  en  banca
[20:15] 
[20:15] privada.  Yo  yo  tenía  que  tener,  yo  traía
[20:17] 
[20:17] clientes,  tenía  mi  mi  cartera  en  crédito
[20:20] 
[20:20] andorrano,  ¿no?  En  créditaorra  en  eh  eh
[20:23] 
[20:23] de  empezando  de  cero  con  20  años  de  00
[20:25] 
[20:25] de  no  tener  ni  un  cliente.
[20:27] 
[20:27] En  paralelo  que  ya  había  montado  mi
[20:29] 
[20:29] primera  empresita  inmobiliaria  con  18
[20:31] 
[20:31] que  empecé  a  hacer  local  con  cambio  de
[20:33] 
[20:33] uso  de  local  a  vivienda  y  tal.  Eh,
[20:35] 
[20:36] entonces  tú  captas  eh  personas  con  más
[20:37] 
[20:37] de  un  millón  de  euros.  Exacto.  De  alguna
[20:39] 
[20:39] forma  los  captas.  Bueno,  de  alguna  forma
[20:41] 
[20:41] no,  eh  llamando  llamando  en  frío  y  como
[20:44] 
[20:44] f  llamada  que  te  llama  un  chavalín  de  20
[20:47] 
[20:47] años  y  te  dice,  "Oye,  tú  tienes  pasta,
[20:49] 
[20:49] yo  tengo  un  producto  para  ti."  No  tengo
[20:51] 
[20:51] pasta.  Oye,  que  soy  de  Pero  es  verdad
[20:54] 
[20:54] esto  no  es  lo  mismo  hacerlo  con  una
[20:55] 
[20:55] marca  si  eres  GP  Morgan  vs  o  Santander
[20:57] 
[20:57] Private  Banking  que  te  entran  los
[20:58] 
[20:58] clientes  solos  por  la  calle,  entre
[21:00] 
[21:01] comillas,  ¿eh?  o  que  no  tienes  que  ir  a
[21:03] 
[21:03] captar,  no  tienes  que  ser  un  Hunter,  que
[21:05] 
[21:05] si  entras  en  un  banco  nicho,  nicho,
[21:07] 
[21:07] nicho,  que  te  hablo  que  pues  pues  al
[21:10] 
[21:10] final  está  en  una  quinta  planta  en  en  un
[21:12] 
[21:12] edificio  no  tiene  una  oficina  comercial
[21:13] 
[21:13] abierta  a  la  calle  y  de  cero  tienes  que
[21:15] 
[21:15] tú  captar  tu  cartera,  o  sea,  no  te
[21:18] 
[21:18] llegan  clientes,  ¿eh?  y  tú  les  vendías
[21:21] 
[21:21] productos  de  private  equity  y  y  yo  tenía
[21:23] 
[21:23] que  traerlos  al  banco,  asesorarles  como
[21:25] 
[21:25] cualquier  banca  privada  a  cualquier  tipo
[21:27] 
[21:27] de  producto  de  inversión,  un  depósito,
[21:29] 
[21:29] un  crédito  ignorado  para  acciones,  para
[21:31] 
[21:31] tal,  pero  ahí  estando  ahí  con  una  marca
[21:33] 
[21:33] que  no  es  la  la  marca  más  importante  de
[21:35] 
[21:36] banca  privada  en  España,  cuesta  mucho  en
[21:39] 
[21:39] eh  llegar,  o  sea,  tú  tienes  patrimonio,
[21:41] 
[21:41] antes  te  llevas  el  dinero  al  VS  que  a  un
[21:43] 
[21:43] singular,  digo  singular  o  bancos  más
[21:46] 
[21:46] nicho  que  no  conoces  tanto  la  marca,  no
[21:47] 
[21:47] es  más  difícil.  Entonces,  estos  bancos
[21:49] 
[21:49] se  tienen  que  diferenciar.  ¿Cómo  te
[21:51] 
[21:51] diferencias?  Pues  cada  vez  más  con  el
[21:52] 
[21:52] producto  private  porque  es  más  único.
[21:54] 
[21:54] Oye,  te  tengo  un  fondo  para  presentarte
[21:56] 
[21:56] infraestructuras  que  es  brutal,  que  el
[21:57] 
[21:58] gestor  es  la  [ __ ]  que  llevan  tres
[21:59] 
[21:59] fondos,  un  rregor  de  super  bueno,  tal,
[22:03] 
[22:03] ¿no?  Y  esto  era  mucho  más  atractivo  y
[22:04] 
[22:04] además  los  márgenes  son  mucho  más  altos.
[22:06] 
[22:06] Los  márgenes  para  la  banca  privada.  Para
[22:08] 
[22:08] la  banca  privada,  ¿no?  Para  el  cliente.
[22:10] 
[22:10] Para  el  cliente  en  teoría  también.  Ahora
[22:12] 
[22:12] hablaremos  de  esto.  Aquí  siempre  hay  un
[22:13] 
[22:13] gap  entre  el  margen  de  la  banca  privada
[22:15] 
[22:15] y  el  margen  del  cliente.  Pero  al  final
[22:17] 
[22:17] la  banca  privada  eh  depende  el  servicio
[22:19] 
[22:19] que  te  dé,  ¿no?  Pero  en  una  cartera
[22:21] 
[22:21] asesorada
[22:23] 
[22:23] de  bonos,  pues  cobra  muy  poco.  Cobra  un
[22:26] 
[22:26] 025,  un  0  y  medio.  En  una  cartera  de
[22:28] 
[22:28] renta  variable  gestionada,  que  te  lo
[22:29] 
[22:29] hacen  todo  de  la  gestión,  un  poquito
[22:30] 
[22:30] más.  En  un  fondo  de  inversión,  depende
[22:33] 
[22:33] de  la  clase  que  sea,  o  sea,  depende  de
[22:34] 
[22:34] cuánto  dinero  pongas,  la  comisión  de
[22:36] 
[22:36] gestión  del  fondo  es  más  grande  o  más
[22:38] 
[22:38] baja  y  le  hace  un  rebate  a  la  banca
[22:39] 
[22:39] privada.
[22:41] 
[22:41] O  sea,  y  aquí  estamos  entrando  en  el
[22:42] 
[22:42] mundo  de  banca  privada,  pero  pero  en  la
[22:44] 
[22:44] banca  privada  pueden  asesorarte  y  no  y
[22:46] 
[22:46] que  no  cobren  comisiones  de  lo  que  te
[22:47] 
[22:47] venden  o  si  no  te  asesoran  te  van  a
[22:48] 
[22:48] cobrar  van  a  cobrar  comisiones  de  lo  que
[22:50] 
[22:50] te  venden  por  detrás  con  rebates,  pero
[22:52] 
[22:52] igualmente  los  márgenes  son  del  0  y
[22:54] 
[22:54] medio,  del  uno  y  tal.  En  cambio  en
[22:55] 
[22:55] private  equity,  como  hay  mucha  más
[22:57] 
[22:57] gestión  dentro  del  fondo,  el  gestor
[22:59] 
[22:59] hacen  mucha  más  gestión,  las  comisiones
[23:00] 
[23:00] de  gestión  son  más  altas,  son  del  2%  más
[23:03] 
[23:03] o  menos,  con  lo  cual  el  margen  para  para
[23:06] 
[23:06] el  gestor.  Entonces,  si  el  gestor  le
[23:08] 
[23:08] hace  un  rebate  a  la  banca  privada,  pues
[23:10] 
[23:10] le  rebate  para  el  gestor  del  del  private
[23:13] 
[23:13] quinty,  ¿sí?  O  sea,  si  tú  entras,  ¿vale?
[23:14] 
[23:14] Y  un  un  rebate  es  una  es  una
[23:16] 
[23:16] compartición,  digamos,  de  esta  comisión,
[23:17] 
[23:17] una  Sí,  de de  comisión,  o  sea,  imagínate
[23:19] 
[23:19] que  que  yo  vendo  el  Carly  no  sé  qué  o  el
[23:22] 
[23:22] KKR,  tal.  Este  fondo  tiene  un  2%  de
[23:25] 
[23:25] gestión  anual,  pues  a  la  al
[23:27] 
[23:27] comercializador  le  dará  entre  el  30  y  el
[23:28] 
[23:28] 50%.  O  sea,  estará  dejando  eso  es  lo  que
[23:31] 
[23:31] le  llamas  rebate.  Rebate,  el  rebate  de
[23:32] 
[23:32] comisiones.  Entonces,  le  le  estará
[23:34] 
[23:34] pagando  un  uno.  Entonces  entre  que  esto
[23:36] 
[23:36] me  parece  super  perverso  al,  o  sea,  esto
[23:38] 
[23:38] me  preocupa.  Yo  cuando  recibo  estas
[23:40] 
[23:40] llamadas,  ¿no?,  de  los  privatity,  yo  me
[23:41] 
[23:41] interesa  el  rebate.  O  sea,  cuéntame  el
[23:43] 
[23:43] split  de  comisiones.  Nunca  te  nunca  te
[23:45] 
[23:45] lo  cuentan.  No,  claro,  pero  esto  hay
[23:46] 
[23:46] forma  de  evitarlo  en  teoría,  ¿vale?  O
[23:48] 
[23:48] sea,  y  nosotros  colaboramos  con
[23:50] 
[23:50] banqueros  que  son  hiperhonestos  y  la
[23:52] 
[23:52] forma  de  ser  honesto  es,  oye,  yo  soy  tu
[23:53] 
[23:53] banquero,  tu  asesor  de  patrimonios  y  te
[23:55] 
[23:55] cobro  a  ti  y  todo  lo  que  consiga  a  de
[23:58] 
[23:58] los  de  los  fondos  que  quieran  devolver,
[24:01] 
[24:01] te  lo  bajo,  de  te  lo  bajo  a  ti  del  coste
[24:03] 
[24:03] y  te  lo  devuelvo.  ¿Existen  esto?  Y  esto
[24:05] 
[24:05] existe,  nunca  lo  he  visto,  ¿no?  Claro.  Y
[24:07] 
[24:07] no  y  los  bancos  privados  nicho,  ¿no?  El
[24:09] 
[24:09] banco  privado  comercial,  el  banco
[24:10] 
[24:10] privado  nicho  como  el  que  yo  trabajaba  o
[24:12] 
[24:12] otros  o  el  EAFI  te  comparte  el  rebate.
[24:15] 
[24:15] Bueno,  lo  que  te  dices,  es,  oye,  tengo
[24:17] 
[24:17] dos  opciones  contigo,  Bernat.  Te  voy  a
[24:18] 
[24:18] asesorar  todo  y  te  cobro  un  1%  de  tu
[24:20] 
[24:21] patrimonio  anual  o  un  0  y  medio  o  un  025
[24:22] 
[24:22] o  lo  que  pactemos.  Te  asesoro  todo  y  hoy
[24:25] 
[24:25] ya  cobro  de  ti.  Me  tengo  que  ganar  la
[24:26] 
[24:26] vida.  Soy  tu  asesor.  Voy  a  estar
[24:28] 
[24:28] haciendo  un  trabajo  de  gestión  de
[24:28] 
[24:28] patrimonio.  No  puedes  ser  con  el  carry.
[24:30] 
[24:30] No,  no  puedes  ganarte  la  vida  de  [ __ ]
[24:32] 
[24:32] madre  con  el  carry  con  la  con  la
[24:33] 
[24:33] plusvalía  que  me  generes  a  mí
[24:35] 
[24:35] compartiendo.  Yo  estoy  encantado  siempre
[24:37] 
[24:37] de  compartir  plusvalías.  Lo  puedes
[24:38] 
[24:38] pactar.  De  hecho,  se  de  hecho,  no.
[24:40] 
[24:40] Claro,  lo  puedes  pactar  seguro,  pero  es,
[24:42] 
[24:42] o  sea,  quiero  decir,  al  final  es  un
[24:43] 
[24:43] servicio.  Pero  luego  habrá  rebate,  que
[24:45] 
[24:45] yo  no  me  enteraré.  Es  muy  difícil  que  me
[24:47] 
[24:47] entere  de  los  rebates  estos  que  de  los
[24:48] 
[24:48] que  hablas.  Bueno,  depende  de  de  con
[24:49] 
[24:49] quién  trabajas.  Claro,  claro.  Si  es  un,
[24:52] 
[24:52] o  sea,  lo  normal  es  un  banco  boutique
[24:54] 
[24:54] que  ofrece  servicio  de  asesoramiento
[24:55] 
[24:56] patrimonial,  es  un  banco,  si  te  firma
[24:58] 
[24:58] una  cosa,  estar  haciendo  fraude.  Si
[25:01] 
[25:01] cobra  por  detrás,  no  puede  hacerlo.
[25:02] 
[25:02] Contractualmente  te  está  firmando  un
[25:04] 
[25:04] asesoramiento  y  en  el  asesoramiento  se
[25:05] 
[25:05] dice  que  los  rebos
[25:07] 
[25:07] pues  si  se  realizan  se  te  sumarán  la
[25:10] 
[25:10] cartera,  con  lo  cual  se  te  se  te
[25:11] 
[25:11] devolverán.  Me  explico,  esto  si  es  un
[25:14] 
[25:14] banco  y  es  un  gestor  profesional,  sí,  va
[25:17] 
[25:17] a  cumplir  seguro.  Hombre,  supongo.  Vale,
[25:20] 
[25:20] vale.  No  soy  un  banco  privado  ahora,
[25:21] 
[25:21] pero  es  así.  Eh,  e
[25:24] 
[25:24] si  si  tú  dices,  "No,  yo  no  quiero
[25:25] 
[25:25] pagarte."  dirá,  "Bueno,  pues  yo  todas
[25:27] 
[25:27] las  todo  lo  que  consiga  de  los  fondos  de
[25:28] 
[25:28] inviertas  que  retrocedan  me  lo  van  a  yo
[25:30] 
[25:30] me  gané  la  vida  con  esto."  Se  hay  estos
[25:32] 
[25:32] dos  modelos  y  esto  es  así,  o  le  pagas
[25:34] 
[25:34] directamente  o  va  a  cobrar  de  lo  que  tú
[25:35] 
[25:35] inviertes.  Seguro.  Lo  más  inteligente  es
[25:38] 
[25:38] lo  que  dices  tú,  decir,  "Vale,  yo  te
[25:39] 
[25:39] pago  directamente  un  fi  muy  pequeño  de
[25:41] 
[25:41] gestión  por  todo  el  trabajo  que  haces  de
[25:42] 
[25:42] buscarme  productos.  Gastas  un  tiempo,
[25:45] 
[25:45] oficinas,  trabajadores,  lo  que  sea,  ¿no?
[25:47] 
[25:47] Algo  de  gestión  te  va  a  tener  que
[25:48] 
[25:48] cobrar,  pero  quiero  que  te  ganes  mucho
[25:50] 
[25:50] la  vida.  Se  me  va  muy  bien.  Vale,  pues
[25:51] 
[25:52] pactamos  un  carry  de  [ __ ]  madre  y  tal.
[25:53] 
[25:53] Puedes,  seguro  que  hay  bancos  que  lo
[25:55] 
[25:55] hacen  y  quien  lo  hace  seguro  son  los  que
[25:56] 
[25:56] son  asesores  patrimoniales,  EAFI,
[25:59] 
[25:59] empresas  más  pequeñas  que  no  son  ya
[26:00] 
[26:01] bancos  comerciales  con  una  estructura  de
[26:02] 
[26:02] producto,  etcétera,  etcétera,  ¿no?  Tú
[26:05] 
[26:05] ahí  descubres  la  oportunidad.  Todavía
[26:07] 
[26:07] estamos  hablando  todo  este  tiempo
[26:08] 
[26:08] estamos  hablando  de  lado  de
[26:09] 
[26:09] financiación,  de  conseguir  capital,  que
[26:12] 
[26:12] para  un  para  un  fondo  es  una  parte  muy
[26:14] 
[26:14] importante,  pero  luego  hablaremos  del
[26:16] 
[26:16] real  estate  y  cómo  cómo  conseguir
[26:17] 
[26:17] márgenes  eh  con  esto.  Eh,  vosotros  sois
[26:20] 
[26:20] un  fondo,  gestionáis  200  millones  de
[26:22] 
[26:22] euros  de  inequities,  ¿no?  Eh,  en  valor
[26:24] 
[26:24] de  activo  en  equity  ahora  mismo  unos
[26:26] 
[26:26] 100.  Vale,  vale.  O  sea,  porque  hay
[26:28] 
[26:28] apalancamiento.  La  diferencia  es  la
[26:29] 
[26:29] deuda.  Claro.  Vale.  Eh,  vale.  Entonces,
[26:33] 
[26:33] tú  descubres  en  la  banca  privada,
[26:35] 
[26:35] trabajando  tú  con  20  años  en  banca
[26:36] 
[26:36] privada,  descubres  la  oportunidad  de
[26:38] 
[26:38] decir,  "Oye,  e  yo  estoy  aquí  vendiendo
[26:40] 
[26:40] unos  productos  que  dan  una  rentabilidad,
[26:42] 
[26:42] que  tienen  unos  rebates,  que  tienen  unos
[26:44] 
[26:44] márgenes  ocultos  por  todos  lados.  Yo
[26:46] 
[26:46] puedo  hacer  lo  mejor,  puedo  capturar
[26:48] 
[26:48] parte  de  este  margen  o  no."  Claro,  yo
[26:49] 
[26:49] digo,  "Ostra,  aquí  hay  mejores  márgenes.
[26:52] 
[26:52] O  sea,  a  m  a  mí  me  están  pidiendo  que
[26:53] 
[26:53] capte  15  millones  al  año  y  me  pagan  un
[26:55] 
[26:55] bonus  de  5,000.  [ __ ]  mira  qué
[26:57] 
[26:57] porcentaje  es  esto.  Y  soy  yo  solo.  Tengo
[27:00] 
[27:00] una  marca  y  un  producto,  pero  pero  soy
[27:01] 
[27:01] yo  el  que  vende,  que  captas  15  millones
[27:03] 
[27:03] de  yo  tengo  un  objetivo  de  captar  15
[27:04] 
[27:04] millones.  un  banquero  tiene  de  un  banco
[27:07] 
[27:07] tiene  un  objetivo  de  captación  anual  y
[27:10] 
[27:10] el  bono  que  tengo  si  miras  el  margen  que
[27:12] 
[27:12] es  y  luego  dice,  "Bueno,  claro,  es  que
[27:14] 
[27:14] es  cuánto  margen  le  estoy  generando  al
[27:16] 
[27:16] banco  si  lo  estoy  es  que  esto  funciona
[27:18] 
[27:18] así,  ¿no?  O  sea,  si  si  la  cartera  de
[27:21] 
[27:21] bonos  que  los  15,000  he  captado  en
[27:23] 
[27:23] cartera  de  bonos  y  genera  un  0  y  medio,
[27:26] 
[27:26] pues  le  estoy  generando  75,000  €  al
[27:27] 
[27:28] banco.  Mi  sueldo  va,  pues  claro,  no  me
[27:30] 
[27:30] puede  pagar  mucho  más  de  bono,  ¿no?
[27:31] 
[27:31] Entonces  dices,  [ __ ]  ¿y  si  capto  15
[27:32] 
[27:33] millones  en  private  equity?  [ __ ]
[27:34] 
[27:34] entonces  son  300,000  el  margen  anual,
[27:38] 
[27:38] entonces  es  otro  rollo,  ¿no?  Entonces
[27:39] 
[27:39] quiero  decir,  ahí  descubres  la
[27:40] 
[27:40] oportunidad.  Bueno,  ahí  veo  que
[27:42] 
[27:42] evidentemente  en  en  el  en  el  priv  en  el
[27:46] 
[27:46] private  equity  los  márgenes  son  mucho
[27:47] 
[27:47] más  interesantes  para  el  gestor  que  en
[27:49] 
[27:49] el  cotizado.  Son  mercados  diferentes
[27:51] 
[27:51] porque  el  cotizado  el  riesgo  también  es
[27:52] 
[27:52] muy  diferente,  el  riesgo  es  muy
[27:53] 
[27:53] diferente  y  en  el  cotizado  los  gestores
[27:56] 
[27:56] de  fondos  cotizados  que  hay  buenísimos
[27:57] 
[27:57] en  España,  también  los  boutique,  los  que
[27:59] 
[27:59] han  montado  su  fondo  cotizado  van  a
[28:00] 
[28:00] volumen,  ¿no?,  o  sea,  cobran  un  1%  o  un
[28:05] 
[28:05] 1  y  medio.  Los  que  son  más
[28:06] 
[28:06] especialistas,  los  que  son  más  buenos,
[28:09] 
[28:09] pues  tienen  que  gestionar  el  doble  de  lo
[28:10] 
[28:10] que  gestiono  yo  en  inmobiliario  para
[28:13] 
[28:13] ganar  lo  mismo.
[28:15] 
[28:15] Pero  también  tienen  muchísima  menos
[28:16] 
[28:16] gestión  porque  la  gestión  de  una  nueva
[28:16] 
[28:17] oficina  y  todo  es  cotizado  y  no  tienen
[28:18] 
[28:18] que  que  estar  moviéndose,  contratando
[28:20] 
[28:20] personas,  gastando  dinero  en  transporte,
[28:23] 
[28:23] en  viajes  para  gestionar  las  inversiones
[28:25] 
[28:25] en  en  la  economía  real,  porque  están
[28:26] 
[28:26] todo  gestionándolo  desde  desde  el
[28:28] 
[28:28] despacho.  Es  normal  que  los  márgenes  no
[28:30] 
[28:30] sean  los  mismos,  ¿no?  Y  y  luego  el
[28:32] 
[28:32] impacto  de  un  private  equity  y  de  un
[28:34] 
[28:34] fondo  de  capital  privado  en  la  economía
[28:37] 
[28:37] real,  en  la  generación  de  puestos  de
[28:38] 
[28:38] trabajo  y  en  la  creación  de  cosas,  ¿no?
[28:40] 
[28:40] Para  mí  es  mucho  más  potente  que  el  del
[28:43] 
[28:43] fondo  cotizado  o  un  fondo  de  arbitraje  o
[28:44] 
[28:44] un  hedgefund  que  hace  más  intermediación
[28:46] 
[28:47] financiera  o  hace  más  arbitraje
[28:48] 
[28:48] financiero
[28:50] 
[28:50] o  no.  Eh,  seguro  que  que  hay  algunos  que
[28:52] 
[28:52] no  lo  hacen  tando  en  este  sentido.  Hemos
[28:54] 
[28:54] tirado  muchos  conceptos  eh  aquí  encima
[28:55] 
[28:55] de  la  mesa.  Yo  no  sé  si  si  la  gente  los
[28:57] 
[28:57] puede  seguir,  volviendo  al  origen,  eh  o
[29:00] 
[29:00] sea,  tú  consigues  desde  la  prueba  eh
[29:02] 
[29:02] desde  la  banca  privada,  tú  entiendes
[29:04] 
[29:04] esta  relación  con  personas  que  tienen
[29:05] 
[29:05] dinero,  tienen  el  problema  de  tener  que
[29:07] 
[29:07] alocar  este  dinero  eh  con  distintos
[29:09] 
[29:09] niveles  de  riesgo,  tú  ves  que  la  private
[29:11] 
[29:11] equity  es  una  oportunidad  y  entonces
[29:12] 
[29:12] empiezas  a  investigar  este  espacio.  No
[29:14] 
[29:14] entiendo.  Empiezo  a  a  vender  más  este
[29:16] 
[29:16] espacio.  Primero  vender  desde  la  banca
[29:18] 
[29:18] privada.  Claro,  digo,  ostras,  es  cuando
[29:20] 
[29:20] vaya  un  cliente  le  es  mucho  más
[29:21] 
[29:21] interesante  que  le  ofrezca  eh  el
[29:23] 
[29:23] qualitas,  el  Nauta,  el  altamar,  el
[29:25] 
[29:25] arcano.  Todos  es  son  gestores  de  de
[29:27] 
[29:27] private  equity  españoles  eh eh  que  yo
[29:29] 
[29:29] asesoraba.  Entonces  conocía  el  fondo  por
[29:31] 
[29:31] dentro,  conocía  el  gestor,  conocía  cómo
[29:33] 
[29:33] funcionaba  tal  y  veía  que  al  cliente
[29:35] 
[29:35] esto  le  atraía  mucho  más.  A  esto  sí  que
[29:37] 
[29:37] quiero  que  me  lo  presentes,  que  cuando
[29:37] 
[29:37] le  decía,  pero  porque  da  más
[29:38] 
[29:38] rentabilidad.  Claro,  es  que  si  yo  te
[29:40] 
[29:40] llamo  y  te  digo,  "Tengo  una  cartera  de
[29:41] 
[29:41] fondos  para  asesorarte  o  te  podemos
[29:42] 
[29:42] asesorar  tu  cartera  de  acciones."  Oye,
[29:44] 
[29:44] mira,  ya  me  lo  hace  VS,  ya  me  lo  hace  el
[29:45] 
[29:45] Santander,  ya  no  me  lo  no  me  lo  voy  a
[29:48] 
[29:48] llevar  a  una  a  un  banco  nicho.  En
[29:50] 
[29:50] cambio,  si  vengo  y  te  digo,  "Tengo  un
[29:51] 
[29:51] fondo  de  infraestructuras  que  viene  el
[29:52] 
[29:52] gestor,  que  tal,  que  gestionan  tal,  que
[29:54] 
[29:54] compran,  que  invierten  en  túneles,  en  no
[29:55] 
[29:55] sé  qué,  no  sé,  algo  mucho  más  nicho
[29:57] 
[29:57] especializado  que  no  te  lo  puede  ofrecer
[29:59] 
[29:59] cualquiera,
[30:01] 
[30:01] interesa  mucho  más,  ¿no?  Si  es  rentable,
[30:03] 
[30:03] sí.  Si  es  rentable,  sí.  O  sea,
[30:06] 
[30:06] historias,  yo  que  sé,  ya,  pero  como
[30:09] 
[30:09] concepto  de  producto,  si  fuera  yo  banca
[30:10] 
[30:10] privada,  que  yo  no  voy,  eh,  no  soy
[30:12] 
[30:12] cliente  de  banca  privada,  pero  si  fuera
[30:14] 
[30:14] eh  yo  lo  que  querría  es  alguien  que  me
[30:15] 
[30:15] gestione  mi  dinero,  me  de  la  máxima
[30:16] 
[30:16] rentabilidad  al  mínimo  riesgo.  Eso  tan
[30:19] 
[30:19] cl  Eso  es  lo  que  queremos  todos.  Y  pero
[30:21] 
[30:21] hay  hay  una  cosa  que  es  la  diferencial,
[30:23] 
[30:23] que  es  que  yo  he  estado  sentado  en  una
[30:25] 
[30:25] mesa  con  alguien  que  tenía  una  cartera
[30:27] 
[30:27] 50  millones  en  el  banco  y  era  infeliz,
[30:31] 
[30:31] volvemos  a  hablar  del  principio,  y  no
[30:33] 
[30:33] disfrutaba  de  su  dinero.  Estaba  ahí,  bu,
[30:35] 
[30:35] pues  he  perdido  un  millón  de  euros  este
[30:36] 
[30:36] año  o  he  ganado  dos  o  y  ya  está  y  no  me
[30:39] 
[30:39] da  más.  No,  yo  pensaba,  no  te  hace  muy
[30:41] 
[30:41] feliz,  sobre  todo  si  te  gestiona  ter
[30:43] 
[30:43] pensaba  si  me  das  los  50  millones  lío  un
[30:45] 
[30:45] pollo,
[30:47] 
[30:47] pero  un  pollo  que  te  va  a  hacer  feliz.
[30:49] 
[30:49] Porque  me  voy  a  juntar  con  Bernard,
[30:50] 
[30:50] vamos  a  montar  en  Start  tan  de  [ __ ]
[30:52] 
[30:52] voy  a  comprar  un  hotel,  o  sea,  vamos  a
[30:53] 
[30:53] hacer  cosas  que  te  vas  a hacer  tú  o  él.
[30:56] 
[30:56] No,  yo  gestor.  Ya,  pero  ¿y  él  va  a  ser
[30:57] 
[30:57] feliz?  Bueno,  va  a  ser  más  feliz  porque
[30:59] 
[30:59] le  va  a  divertir  porque  te  va  a  ver  los
[31:00] 
[31:00] ojos  como  Bueno,  es  decir,  al  final
[31:02] 
[31:02] cuando  estás  en  este  mundo  dices,
[31:04] 
[31:04] "Ostras,  eh  eh  qué  aburrido  es  eh  ver
[31:09] 
[31:09] cada  día  si  tal,  o  sea,  si  entonces  lo
[31:11] 
[31:11] que  intentamos  partners  es  por  eso  hablo
[31:14] 
[31:14] del  inmobiliario  de  calidad,  es  hacer
[31:15] 
[31:15] operaciones  que  nos  emocionen  un  poquito
[31:18] 
[31:18] más  allá  del  mero  retorno  financiero.
[31:20] 
[31:20] Ya,  pero  no  me  palmes  la  pasta.  Claro,
[31:22] 
[31:22] sin  evidentemente  sin  palmar  la  pasta.
[31:24] 
[31:24] Pero  por  eso  es  un  mundo  aburrido  y  gris
[31:26] 
[31:26] a  veces,  porque  tampoco  esperas  mucha
[31:28] 
[31:28] adrenalina  cuando  tienes  pero  por  eso
[31:31] 
[31:31] hago  real  estate  y  no  hago  venture
[31:33] 
[31:33] porque  al  final  nosotros  yo  a  un
[31:34] 
[31:34] inversor  mío  lo  que  le  digo  es,  mira,  si
[31:35] 
[31:36] vamos  a  comprar  este  hotel  en  Siches,
[31:37] 
[31:37] que  es  un  hotel  histórico  que  está  en
[31:38] 
[31:38] segunda  línea  de  mar,  que  viene  este
[31:40] 
[31:40] operador  con  nosotros,  tenemos  esta
[31:41] 
[31:41] renta  pactada,  ahora  hablamos  del
[31:42] 
[31:42] inmobiliario,  eh,  pero  es  un  hotel  que
[31:44] 
[31:44] brilla  y  te  emociona  ser  parte  de
[31:46] 
[31:46] aquello  y  tener  una  parte  de  aquello,
[31:47] 
[31:47] ¿no?  Entonces  esto  es  ese  una  parte,
[31:50] 
[31:50] pero  bueno,  tampoco  la  puedes  disfrutar,
[31:52] 
[31:52] ¿no?  Tú  no  puedes  ir,  puedes  ir  a  una
[31:53] 
[31:53] habitación.  Sí,  bueno,  tenemos  un
[31:55] 
[31:55] programa  de  owners  con  unos  descuentos
[31:56] 
[31:56] para  nuestros  socios.  Sí,  pero  pero
[31:59] 
[31:59] pero  no  lo  puedes  disfrutar,  pero  lo
[32:02] 
[32:02] tocas  y  el  fin  de  semana  estás  en  una
[32:04] 
[32:04] barbacoa  y  no  sé  qué  y  sí,  mira,  estamos
[32:06] 
[32:06] tengo  este  hotel  y  se  lo  cuenta.  El
[32:07] 
[32:07] vecino  que  tienes  trel,  o  sea,  te
[32:09] 
[32:09] emociona  más  y  te  te  implica  más  en  tu
[32:11] 
[32:11] dinero.  ¿Sabes?  Exacto.  Y  te  vas  a  ir  un
[32:14] 
[32:14] día  ahí  y  vas  a  conocer  la  directora  del
[32:15] 
[32:15] hotel  que  tenemos  y  el  no  sé  qué  y  cómo
[32:17] 
[32:17] funciona  y  el  restaurante  y  los  platos
[32:18] 
[32:18] que  tiene  el  restaurante  y  te  emocionas
[32:19] 
[32:19] mucho  más.  Entonces  esa  parte  de
[32:21] 
[32:21] patrimonio,  perdón,  vaya  marrón  para  la
[32:23] 
[32:23] directora  del  hotel  que  te  vayan
[32:24] 
[32:24] viniendo  cada  día  un  un  LP  a  contarte  la
[32:27] 
[32:27] historia.  tiene  ese  punto,  ¿no?  Claro.  Y
[32:30] 
[32:30] eh  entonces  sí,  sí  es  así,  pero  pero  de
[32:35] 
[32:35] un  patrimonio  un  100%  al  final  te  das
[32:38] 
[32:38] cuenta  que  hay  una  parte  hay  una  parte
[32:39] 
[32:39] que  tiene  que  estar  en  efectivo,  otra
[32:40] 
[32:40] parte  en  muy  segura,  muy  líquida  y  tal,
[32:42] 
[32:43] pero  la  parte  que  voy  a  tener  en  forma
[32:44] 
[32:44] privada  y  líquida,  pues  yo  lo  que  veía
[32:47] 
[32:47] es,  [ __ ]  los  préctuti  se  emocionan
[32:49] 
[32:49] mucho,  gustan  mucho,  pero  es  verdad  que
[32:51] 
[32:51] una  vez  entra  8  años  y  ya  me  dován  la
[32:54] 
[32:54] pasta,  ¿no?  Y  entonces  al  inicio  gustan
[32:58] 
[32:58] mucho.  Cuando  estás  en  el  tercero  o
[33:00] 
[33:00] cuarto  año  te  están  pidiendo  los
[33:01] 
[33:01] compromisos  de  capital  que  has
[33:02] 
[33:02] comprometido,  ya  te  empiezan  a  a  tocar
[33:05] 
[33:05] los  [ __ ]  para  decirlo  mal,  ¿eh?  Pero
[33:07] 
[33:07] ya  dices,  "Hostia,  ahora  es  que  me  tiene
[33:08] 
[33:08] que  venir  un  compromiso,  me  tiene  que
[33:10] 
[33:10] venir  un  Capital  Call.  Estamos  en
[33:11] 
[33:11] febrero  y  no  sé  si  me  lo  dirán  en  mayo  o
[33:13] 
[33:13] en  septiembre  y  encima  viene  y  me  lo  me
[33:16] 
[33:16] lo  califica  de  no  afecto  la  actividad  de
[33:17] 
[33:17] mi  holding  y  yo  que  había  invertido  aquí
[33:19] 
[33:19] en  esta  CCR  para  que  fuera  actividad
[33:21] 
[33:21] económica,  pero  claro,  lo  tengo  en
[33:23] 
[33:23] efectivo  esperando  el  deployment  de  los
[33:25] 
[33:25] 4  años  que  tiene  el  private  equity,  ¿no?
[33:27] 
[33:27] Eh  eh  o  sea,  estoy  cabreados,  o  sea,  la
[33:31] 
[33:31] gente  se  cabrea  porque  dice,  "Coño,
[33:32] 
[33:32] estoy  bloqueado,  no  puedo  hacer  nada  con
[33:33] 
[33:33] este  dinero,  no  lo  puedo  tener  en  renta
[33:35] 
[33:35] variable  por  Bueno,  puedes  ir  a  ver  el
[33:36] 
[33:36] hotel,  ¿no?  No,  en  en  partner  sí  que
[33:38] 
[33:38] puede.  España  está  invertido  el  minuto
[33:40] 
[33:40] uno.  Vale,  vale,  vale.  No,  no  tienes
[33:42] 
[33:42] compromisos  a  4  años,  ¿no?  Entonces  yo
[33:44] 
[33:44] veía  veía  cosas  a  mejorar  en  el  private
[33:45] 
[33:46] equico,  cosas  que  yo  cambiaría  para
[33:47] 
[33:47] hacer  el  que  para  mí  es  el  producto  de
[33:49] 
[33:49] inversión  perfecto  para  un  cliente  de
[33:51] 
[33:51] banca  privada  y  por  eso  fundex  partner,
[33:53] 
[33:53] ¿no?  A  mí  ya  me  gustaba  mucho  el
[33:54] 
[33:54] inmobiliario.  Había  empezado  a  hacer
[33:55] 
[33:55] cosas,  estaba  en  este  segmento  y  vi  la
[33:57] 
[33:57] oportunidad  de  crear  un  producto  que  al
[34:00] 
[34:00] inversor,  al  cliente  de  banca  privada
[34:03] 
[34:03] que  mejorara  lo  bueno  que  ya  es  el
[34:05] 
[34:05] private  equity,  que  a  mí  me  encanta  y  lo
[34:07] 
[34:07] mejora  en  la  en  los  dos,  o  sea,  en  los
[34:09] 
[34:09] cuatro  fundamentales  que  te  decía,  ¿no?
[34:10] 
[34:10] Que  es  activos  que  emocionen,  que  sean
[34:12] 
[34:12] sexis,  pro  out  of,  be  part  of,  ¿no?  O
[34:16] 
[34:16] sea,  tengo  el  5%  del  NH  Collection  en
[34:18] 
[34:18] Ibiza.  Oye,  pues  pues  mola  más  que  tener
[34:21] 
[34:21] un  dinero  en  no  sé  qué  fondo  de  Heines
[34:23] 
[34:23] que  tiene  400  activos  inmobiliarios.  A
[34:26] 
[34:26] la  gente  le  mola,  le  gusta  más.  Segundo,
[34:29] 
[34:29] de  estos  400,  alguno  puede  ser  una  parte
[34:30] 
[34:30] del  NH  de  diviza.  Sí,  seguro  que  lo
[34:32] 
[34:32] tienes,  pero  la  percepción  es  diferente.
[34:36] 
[34:36] Pues  la  escala,  digamos,  la  diferencia,
[34:37] 
[34:37] ¿no?  Sí.  O  sea,  y  después  el  el el
[34:42] 
[34:42] primero  es  el  tipo  de  activo,  luego  es
[34:43] 
[34:43] el  tipo  de  retorno,  que  al  final  es  un
[34:44] 
[34:45] retorno  que  nosotros  no  somos  un
[34:46] 
[34:46] inversor  oportunista  que  vayamos  a  sacar
[34:47] 
[34:47] 20  y  pico  por  tir  porque  al  final  el
[34:50] 
[34:50] nivel  de  calidad  de  activo  que  compramos
[34:51] 
[34:51] y  el  nivel  de  riesgo  que  buscamos  es
[34:53] 
[34:53] para  inversor  privado,  no  es  para  un
[34:56] 
[34:56] inversor  eh  agresivo.  O  sea,  dentamos
[34:59] 
[34:59] también  los  sabrá,  ¿no?  También  lo  hay,
[35:01] 
[35:01] pero  la  clave  es  con  mínimo  riesgo
[35:04] 
[35:04] posible  sacar  el  máximo  retorno  posible,
[35:05] 
[35:05] pero  con  una  garantía  muy  fuerte.
[35:06] 
[35:07] Siempre  es  la  clave.  siempre  es  la
[35:08] 
[35:08] clave,  pero  con  una  garantía  muy  fuerte.
[35:10] 
[35:10] Es  decir,  eh  tocho  prime.  ¿Y  por  qué  te
[35:13] 
[35:13] gusta  tanto  el  tocho?  Ladrillo.
[35:15] 
[35:15] Ladrillo.
[35:17] 
[35:17] Bueno,  ¿qué  es  lo  que  te  atrae?  ¿Cuál  es
[35:18] 
[35:18] la  emoción  del  ladrillo?  Me  gusta  mucho
[35:20] 
[35:20] la  arquitectura  desde  que  soy  muy
[35:21] 
[35:21] pequeño  y  no  soy  arquitecto.  E  pero  me
[35:23] 
[35:23] atrae  el  hecho  de,  pienso  muchas  veces
[35:25] 
[35:25] de  pasamos  por  este  mundo  muy  rápido  y
[35:27] 
[35:27] nos  vamos  muy  rápido  porque  es  que  100
[35:30] 
[35:30] años  o  80  o  90  es  nada  en  el  universo  y,
[35:34] 
[35:34] incluso  el  que  hace  el  pollo  más  gordo
[35:37] 
[35:37] en  el  mundo  y  inventa  no  sé  qué  se  va  de
[35:39] 
[35:39] aquí  y  aquello  queda  de  la  forma  que
[35:41] 
[35:41] sea,  ¿no?  y  el  inmobiliario.  O  sea,  yo
[35:44] 
[35:44] cuando  veo  la  Sagrada  Familia  y  todos
[35:47] 
[35:47] los  años  que  lleva  ahí  o  o  es  igual,  eh,
[35:49] 
[35:49] cualquier  tipo  de  inmueble  que  queda
[35:52] 
[35:52] para  como  más  para  la  posibilidad,  ¿no?
[35:53] 
[35:53] Es  una,  o  sea,  no  es  una  tontería,  pero
[35:55] 
[35:55] es  una  de las  cosas  que  más  me  atraen.
[35:56] 
[35:56] Como  que  lo  que  haces
[35:59] 
[35:59] dura  mucho  en  el  tiempo,  es  más  eterno,
[36:01] 
[36:01] ¿no?  Entonces,  el  otro  día  escuchaba  a
[36:05] 
[36:05] al  CEO  de  Chronos  Holmes,  que  es  creo
[36:08] 
[36:08] que  una  gente  que  hacía  las  cosas  muy
[36:09] 
[36:09] bien,  una  promotora  que  hace  promociones
[36:12] 
[36:12] muy  centradas  en  diseño  y  arquitectura  y
[36:13] 
[36:13] y  que  sean  muy  bonitas  y  decía,  "Estamos
[36:16] 
[36:16] construyendo  las  últimas  ciudades
[36:19] 
[36:19] de  nuestros  tiempos."  O  sea,  estamos
[36:22] 
[36:22] construyendo  los  últimos  inmuebles,
[36:24] 
[36:24] piso,  residencias  de  nuestras  ciudades.
[36:27] 
[36:27] Es  decir,  en  Barcelona  estamos  haciendo
[36:30] 
[36:30] las  últimas  obras  nuevas.  Luego  se  habrá
[36:32] 
[36:32] que  hacer  siempre  siempre  habrá  algo  que
[36:35] 
[36:35] hacer,  pero  que  estamos  en  muchos  casos
[36:38] 
[36:38] construyendo  lo  lo  último  que  queda  eh
[36:41] 
[36:41] eh  de  suelo  en  las  principales  ciudades
[36:43] 
[36:43] que  tenemos.  hagámoslo  bien,  o  sea,  no
[36:46] 
[36:46] tiene  vamos  a  a  crear  cosas  bonitas,
[36:48] 
[36:48] ¿no?  Entonces,  eh,  pues  va  por  ahí,  va
[36:52] 
[36:52] por  ahí.  Y  luego  y  y  volviendo  a  la
[36:54] 
[36:54] rentabilidad,  el  inmobiliario,  tú  has
[36:57] 
[36:57] dicho  que  no  dais  un  20%,  ¿cuánto  dais?
[37:00] 
[37:00] Eh,  hemos  dado  hasta  ahora  un  12  llega
[37:04] 
[37:04] casi  al  13%  eh  de  ROE  anualizado  simple
[37:08] 
[37:08] en  promedio  en  todas  las  operaciones.
[37:10] 
[37:10] Entonces,  la  TIR  media
[37:12] 
[37:12] está  entre  el  10  y  el  12  en  función  de
[37:14] 
[37:14] la  operación  y  de  los  plazos  y  si  se
[37:15] 
[37:15] destruida,  o  sea,  es  una  vez  devuelto  el
[37:18] 
[37:18] dinero  cash  on  cash.  Sí,  pero  antes  de
[37:20] 
[37:20] impuestos  del  inversor,  ¿vale?  antes
[37:23] 
[37:23] impuesto  el  inversor.  Em,  en  el  en  el
[37:26] 
[37:26] inmobiliario  digamos  que  hay  nivel  core,
[37:29] 
[37:29] digamos,  nivel  riesgo  rentabilidad,
[37:31] 
[37:31] retorno  core,  que  es  compro  un  piso
[37:33] 
[37:33] alquilado,  compro  algo,  es  totalmente
[37:34] 
[37:34] estabilizado,  donde  no  tengo  riesgo  de
[37:36] 
[37:36] reposición  ni  de  capex,  esto  va  entre  el
[37:39] 
[37:39] 3  y5  y  el  6  7%,  ¿no?  O  sea,  me  compro  un
[37:43] 
[37:43] local  en  Paseo  de  Gracia,  irá  al  3  y
[37:45] 
[37:45] medio  de  rentabilidad,  me  compro  un
[37:48] 
[37:48] pisito  en  Rubí,  irá  al  67%  o  compro  una
[37:51] 
[37:51] nave  en  Terrasa,  un  Saball,  irá  al  7  8%.
[37:54] 
[37:54] Este  tipo  de  inversión  es  la  inversión
[37:56] 
[37:56] core,  ¿no?,  que  es  la  que  ya  está
[37:58] 
[37:58] estabilizada  y  donde  yo  como  gestor  o
[38:00] 
[38:00] como  propietario  no  tengo  que  no  tengo
[38:03] 
[38:03] más  riesgo  que  cobrar  las  rentas
[38:05] 
[38:05] teóricamente  y  que  el  inquilino  no  se  me
[38:06] 
[38:06] vaya,  etcétera,  etcétera.  Y  en  función
[38:08] 
[38:08] de  la  de  la  ubicación  del  activo  y  el
[38:09] 
[38:09] riesgo  del  inquilino,  pues  el  lo  que
[38:12] 
[38:12] vale,  el  retorno  que  me  da  es  más  bajo,
[38:14] 
[38:14] ¿no?  O  sea,  es  evidente  que  no  es  lo
[38:15] 
[38:15] mismo  comprar  el  Luis  Vitón  de  Paso  de
[38:16] 
[38:16] Gracia,  que  tengo  inclino  a  Luis  Vittón
[38:18] 
[38:18] y  está  en  Paso  de  Gracia  en  local,  por
[38:20] 
[38:20] eso  se  valora  alguna  tasa  de  descuento
[38:22] 
[38:22] del  3  y  medio,  que  comprar  una  nave
[38:24] 
[38:24] industrial  con  una  empresita  pyme  X,  la
[38:26] 
[38:26] que  sea,  con  el  balance  que  tenga,  el
[38:28] 
[38:28] riesgo  que  tenga  en  Terrasa.  Por  eso,
[38:30] 
[38:30] por  eso  lo  de  Terrasa  me  tiene  que  dar
[38:31] 
[38:31] un  ocho,  ¿vale?  Entonces  esto  es  core.
[38:34] 
[38:34] Luego  hay  core  plus,  que  es  algo
[38:36] 
[38:37] parecido  donde  yo  tengo  casi  casi  un  pla
[38:38] 
[38:38] and  play.  tengo  que  hacer  algo  en  el
[38:40] 
[38:40] activo,  voy  a  arreglarlo,  voy  a
[38:41] 
[38:41] segregarlo,  eh,  voy  a  cambiar  el
[38:43] 
[38:43] operador  en  el  caso  de  nuestros  hoteles,
[38:45] 
[38:45] voy  a  a  ir  habitaciones,  voy  a  subirle
[38:46] 
[38:46] la  categoría  y  hacerle  un  restyling,
[38:48] 
[38:48] pero  no  tengo  un  volumen  de  capex  muy
[38:49] 
[38:49] grande.  Y  aquí  lo  normal  es  que  vayas  a
[38:52] 
[38:52] buscar  entre  sies  y  8%  7  10%  de  retorno
[38:57] 
[38:57] anual  por  renta.
[38:59] 
[39:00] E  bueno,  de  retorno  anual  total,  de
[39:02] 
[39:02] retorno  total,  eh,  entre  renta  y  posible
[39:04] 
[39:04] revalorización.  Diríamos  que  es  entre  el
[39:06] 
[39:06] 3  y  el  67,  entre  el  6  y  el  8  10  este
[39:09] 
[39:09] segmento  para  el  core  plus  y  y  luego  ya
[39:11] 
[39:11] viene  valueat,  que  es  una  promoción  de
[39:14] 
[39:14] obra  nueva,  comprar  un  suelo,
[39:15] 
[39:15] desarrollarlo,  un  riesgo  brutal  que
[39:17] 
[39:17] tienes  un  riesgo  de  capex,  de
[39:18] 
[39:18] construcción  de  plazos,  etcétera,  de
[39:20] 
[39:20] todo  tipo.  O  pero  también  es  un  value
[39:22] 
[39:22] wat.  Ahí  es  donde  hay  muchos  promotores
[39:24] 
[39:24] que  en  los  en  el  2008,  2009,  2010,  2011
[39:28] 
[39:28] eh  se  metieron  una
[39:30] 
[39:31] Sí,  porque  eh  una  importante,  ¿no?
[39:35] 
[39:35] Por  el  apalancamiento,  por  la  deuda.  Sí.
[39:37] 
[39:37] Bueno,  claro,  porque  lo  que  pasó  es  que
[39:39] 
[39:39] hasta  los  bancos,  o  sea,  tú  tenías
[39:41] 
[39:41] compromisos,  conozco  muchos  que  les  pasó
[39:43] 
[39:43] eh  eh  yo  no  porque  era  un  niño,  pero
[39:46] 
[39:47] pero  eh
[39:49] 
[39:49] tenían  compromisos  de  bancos  para
[39:50] 
[39:50] financiar  una  obra  y  el  banco,  o  sea,
[39:53] 
[39:53] incumplimiento  contractual,  los  bancos
[39:55] 
[39:55] incumplieron  contractualmente  también.  O
[39:56] 
[39:56] sea,  el  sector  inmobiliario  lo  hizo  muy
[39:58] 
[39:58] mal  porque  iban  con  apalancamientos  del
[40:00] 
[40:00] 110,  120%,  había  operaciones  que  no
[40:01] 
[40:01] habían  puesto  un  duro,  todo  lo  ponía  el
[40:03] 
[40:03] banco,  era  una  locura.  Pero  es  que  luego
[40:05] 
[40:05] tampoco  lo  ponía  en  el  banco  en  el  lado
[40:07] 
[40:07] de  la  hipoteca,  o  sea,  y  luego  igual  no
[40:09] 
[40:09] había  demanda  porque  se  construía  de
[40:11] 
[40:11] cualquier  manera,  o  sea,  no  no  creo  que
[40:12] 
[40:12] solo  fuera  el  banco  que  fue  fue  todo  un
[40:14] 
[40:14] un  boom.  Fue  todo  un  boom.  Eh,  pero
[40:18] 
[40:18] bueno,  en  el  value  ad  supone  que  los
[40:19] 
[40:19] retornos  que  tienes  que  hacer  ya  es
[40:21] 
[40:21] entre  un  10  y  un  15
[40:24] 
[40:24] y  luego  está  el  oportunístico.  El
[40:26] 
[40:26] oportunístico  de  verdad,  o  sea,  el  de
[40:28] 
[40:28] comprar  un  suelo  que  no  es  urbano,  eh,
[40:30] 
[40:30] hacer  todo  un  plan  especial,
[40:31] 
[40:31] urbanizarlo,  comprar  cosas  ocupadas,
[40:34] 
[40:34] donde  hay  pullastro  de  habitad,  o  sea,
[40:36] 
[40:36] ¿sabes?  Entonces  ahí  tienes  que  ir  a
[40:37] 
[40:37] sacar  más  de  un  15,  si  no  no  te  no  te  lo
[40:39] 
[40:39] no  te  lo  justifica,  ¿no?  El  retorno.  ¿Tú
[40:41] 
[40:41] haces  oportunístico,
[40:43] 
[40:43] no?  Hemos  hecho  alguna  operación
[40:45] 
[40:45] oportunística.  O  sea,  una  una  casa
[40:47] 
[40:47] ocupa,  una  casa  ocupada,  quiero  decir,
[40:49] 
[40:49] no  nunca.  O  sea,  nosotros  no  esto  no  lo
[40:51] 
[40:51] hacemos,  ¿no?  No,  pero,  o  sea,  empezamos
[40:53] 
[40:54] haciendo  más  value  wat  y  somos  un
[40:55] 
[40:55] inversor,  diría  value  wat.  Cada  vez
[40:57] 
[40:57] estamos  haciendo  más  corplus.
[41:00] 
[41:00] Sí  que  es  verdad  que  eso  que  es  la  es  la
[41:01] 
[41:01] madurez  o  es  la  madurez  se  empiezas
[41:03] 
[41:03] tienes  que  empezar  algún  sitio,  ¿no?
[41:06] 
[41:06] cosas  que  otros  cuando  cuando  monté  a
[41:08] 
[41:09] Exparners  ya  como  gestora,  o  sea,  mi
[41:11] 
[41:11] compañía  que  yo  inicié  de  cero  cogiendo
[41:14] 
[41:14] tres  créditos  personales  con  18  años,  19
[41:17] 
[41:17] años  en  de  diferentes  bancos,  compré  un
[41:20] 
[41:20] local  por  80.000,  1000  lo  reformé,  lo
[41:22] 
[41:22] vendé  por  200,000  como  vivienda,  empecé
[41:23] 
[41:24] así  los  luego,  luego  pisos,  luego
[41:27] 
[41:27] edificios,  un  par  y  ya  ahí  un  par,  un
[41:30] 
[41:30] par  de  edificios  no  s  qui  decir  que  no
[41:32] 
[41:32] era  que  esto  y  y  ahí  y  ahí  es  donde  yo
[41:34] 
[41:34] ya  monto  la  gestora  y  o  sea,  con  con  20
[41:36] 
[41:36] años  tú  compras  edificios.  Compré  un  sí,
[41:39] 
[41:40] un  edificio  y  el  segundo  ya  intro
[41:41] 
[41:41] capital  de  de  inversores  que  era  el
[41:44] 
[41:44] cliente  que  yo  tenía  en  la  blanca
[41:45] 
[41:45] privada  que  veía  que  le  podía  ofrecer  un
[41:46] 
[41:46] producto  más  atractivo  porque  tu  familia
[41:49] 
[41:49] no  tiene  pasta.  No,  mi  familia,  mi
[41:52] 
[41:52] familia,  mis  padres  son  directivos  de
[41:53] 
[41:53] dos  empresas,  pero  son  clase  media,
[41:55] 
[41:55] trabajadora,  he  vivido  bien,  he  tenido
[41:56] 
[41:56] todas  las  oportunidades  del  mundo,  pero
[41:57] 
[41:57] no  soy  no  es  empezar  con  el  patrimonio
[42:00] 
[42:00] de  tu  familia  o  de  tu  entorno.  Empezé
[42:03] 
[42:03] literalmente  con  200,000  €  de  deuda  con
[42:05] 
[42:05] bancos  en  créditos  personales  pedidos
[42:06] 
[42:06] todos  a  la  vez.
[42:08] 
[42:08] No  sé  si  esto  es  bueno  que  lo  diga.  Mis
[42:10] 
[42:10] amigos  de  los  bancos  me  van  a  dar  dejar
[42:11] 
[42:11] de  dar  deuda,  pero  pala  vez  porque  para
[42:12] 
[42:13] que  no  computene.  Claro.  O  sea,  tú  los
[42:15] 
[42:15] pies  la  vest  yo  necesitaba  200,000  para
[42:18] 
[42:18] hacer  dos  operaciones.  Si  este  podcast
[42:20] 
[42:20] es  interesante  con  muchos  truquillos  han
[42:21] 
[42:21] salido  y  no  tenía  un  duro.  Pues  que  es
[42:23] 
[42:23] normal,  o  sea,  o  sea,  tenía  algo  que
[42:25] 
[42:25] había  ganado,  pero  pero  pero  deuda
[42:26] 
[42:26] personal  significa  que  te  va  a  acompañar
[42:27] 
[42:27] toda  tu  vida,  ¿eh?  Bueno,  ya,  pero  se
[42:29] 
[42:29] liquidó,  eh,  eso  no.  Ya,  ya,  pero  quiero
[42:31] 
[42:31] decir  que  tiene  un  riesgo  importante.
[42:32] 
[42:32] Pero,  ¿para  qué  es  la  deuda?  Es  como
[42:33] 
[42:33] todo  en  el  mundo,  ¿no?  Para  que  hay  hay
[42:35] 
[42:35] un  hay  una  contraparte,  ¿no?  En  este
[42:37] 
[42:37] caso  que  es  un  activo  que  no  va  a  ir  a
[42:39] 
[42:39] cero,  no  va  a  ir  a  cero.  Claro.  No  es
[42:41] 
[42:41] como  invertir  en  una  startup,  comprar  un
[42:42] 
[42:42] local  al  lado  del  CAM,  eh,  que  se  que
[42:44] 
[42:44] tenía  licencia  para  podía  convertirlo  en
[42:46] 
[42:46] vivienda  y  que  es  que  la  tenía  casi
[42:48] 
[42:48] prevendido  el  día  uno  porque  era  muy
[42:50] 
[42:50] evidente  que  esto  valía  80,  que  con  120
[42:52] 
[42:52] y  lo  venderías  por  200,  ¿no?  Ahí  hiciste
[42:54] 
[42:54] tu  primer  patrimonio.  Ahí  empecé  a  hacer
[42:56] 
[42:56] mi  mi  mis  primeros  ingresos  invirtiendo
[42:58] 
[42:58] en  inmobiliario,  pero  esto  no  era
[43:00] 
[43:00] escalable.  este  este  modelo  de
[43:02] 
[43:02] conversión  de  local  vivienda,  que  es  un
[43:04] 
[43:04] buen  modelo  de  negocio  para  quien  quiera
[43:05] 
[43:05] hacer  una  inversión  pequeñita,  aunque
[43:06] 
[43:06] tiene  un  riesgo  riesgo  jurídico
[43:08] 
[43:08] urbanístico  de  cambio  de  uso  de  plazos  y
[43:10] 
[43:11] tal.  Entonces,  esto  el  la  tipología  de
[43:13] 
[43:13] activo  en  la  que  he  ido  invirtiendo  ha
[43:14] 
[43:14] ido  creciendo  en  base  a  la  que  he
[43:15] 
[43:16] crecido  también  mi  capacidad  de
[43:16] 
[43:16] inversión,  ¿no?  Con  primero  la  mía  y
[43:19] 
[43:19] luego  la  de  mía  y  mi  fondo  y  mis  socios,
[43:21] 
[43:21] ¿no?  Entonces,  cuando  yo  estaba  en  el
[43:24] 
[43:24] banco  y  montó  la  gestora,
[43:27] 
[43:27] montó  partners  como  marca,  como  producto
[43:29] 
[43:29] de  inversión,  etcétera,  etcétera,  tú
[43:31] 
[43:31] montas  a  partners  estando  en  el  banco.
[43:33] 
[43:33] Sí,  es  un  pequeño  conflicto  de
[43:34] 
[43:34] intereses,  ¿no?  Bueno,  eh,  o  sea,  yo  no
[43:37] 
[43:37] cojo  ningún  cliente  del  banco  hasta  que
[43:38] 
[43:38] me  voy  al  banco.  Lo  que  pasa  que  la
[43:40] 
[43:40] marca  Ax  Partners  y  el  producto  que  yo
[43:42] 
[43:42] quería  crear,  yo  lo  empiezo  a  pensar
[43:45] 
[43:45] mientras  trabajaba  en  el  banco,  ¿vale?
[43:46] 
[43:46] Pero  esto  creo  que  a  mucha  gente  le  pasa
[43:48] 
[43:48] que  estás  trabajando  una  empresa  y  es  la
[43:49] 
[43:49] forma  normal  de  empezar,  pero  yo  yo  no
[43:51] 
[43:51] yo  no  estoy  trabajando  el  banco  y
[43:52] 
[43:52] haciendo  inversiones  con  clientes  por  el
[43:53] 
[43:53] otro  lado.  Esto  o sea,  no  es  que  tengas
[43:54] 
[43:54] una  gestora  y  tú  vayas  colocando  desde
[43:56] 
[43:56] el  banco.  No,  no,  no.
[43:59] 
[43:59] Yo  yo  yo  salgo  del  banco  y  además  salgo
[44:01] 
[44:01] del  banco  y  digo,  voy  a  montar  un
[44:02] 
[44:02] producto  de  inversión  inmobiliario  y  de
[44:03] 
[44:03] hecho  estoy  empezando  a  colaborar  ya
[44:05] 
[44:05] otra  vez  con  este  banco  que  está
[44:07] 
[44:07] presentando  nuestro  producto,  ¿vale?  No,
[44:09] 
[44:09] unos  cuantos  años  después,  ¿vale?  Cosa
[44:11] 
[44:11] que  es  muy  bonita  y  me  llena  mucho.  Em,
[44:14] 
[44:14] y  les  digo,  "Oye,  yo,  ellos  sí  que
[44:16] 
[44:16] sabían  que  yo  tenía  una  empresita
[44:17] 
[44:17] inmobiliaria  que  hacía  cositas,  pero
[44:18] 
[44:18] esto  pues  como  mucha  gente  no  es  muy
[44:21] 
[44:21] normal  con  20  años,  pero  no.  Bueno,  este
[44:23] 
[44:23] chico  dice  que  hace  cosas,  bueno,  que
[44:25] 
[44:25] haga  el  que  haga  lo  suyo.  Era  personal  y
[44:27] 
[44:27] era  lo  era  con  mi  socio,  con  mi  primer
[44:29] 
[44:29] socio,  con  Alex.  Em,  bueno,  entonces  eh
[44:33] 
[44:33] empezamos  invirtiendo  en  residencial  lo
[44:36] 
[44:36] que  se  llama  flipping,  que  es  comprar,
[44:38] 
[44:38] reformar  y  vender  o  comprar  un  edificio,
[44:40] 
[44:40] arreglarlo  y  vender.  Eh,  esto  va
[44:43] 
[44:43] creciendo.  Eh,  esto  has  dicho  que  tiene
[44:45] 
[44:45] el  12%  dicho  o  el  8,  el  flipping.  A  ver,
[44:50] 
[44:50] eh,  es  que  depende  mucho  del
[44:51] 
[44:51] apalancamiento,  o  sea,  las  operaciones
[44:53] 
[44:53] inmobiliarias  para  que  se  hagan  estos
[44:53] 
[44:53] retornos  necesitan  apalancamiento.
[44:56] 
[44:56] Tiene  que  tener  un  nivel  de
[44:57] 
[44:57] apalancamiento  sano.  ¿Cuál  es  un  nivel
[44:59] 
[44:59] sano?
[45:01] 
[45:01] máximo  60%  en  en  inversión  en,  o  sea,  a
[45:03] 
[45:04] no  ser  que  sea  primera  vivienda,
[45:05] 
[45:05] etcétera.
[45:06] 
[45:06] Y  no  es  lo  mismo  una  promoción  que  un
[45:09] 
[45:09] activo  hotelero  en  rentabilidad  que
[45:10] 
[45:10] tienes  el  servicio  de  la  deuda  cubierto
[45:12] 
[45:12] con  las  rentas  del  hotel  o  del  activo,
[45:14] 
[45:14] ¿no?  Entonces  empezamos  ahí  porque  los
[45:16] 
[45:16] retornos  potencialmente  eran  más  grandes
[45:18] 
[45:18] y  era  donde  encontrábamos  oportunidades
[45:20] 
[45:20] del  tamaño  que  teníamos,  que  al  final
[45:21] 
[45:21] eran  oportunidades  de  medio  millón,  1
[45:23] 
[45:23] millón,  2  millones,  pero  no  era  comprar
[45:25] 
[45:25] un  edificio  y  reformarlo,  un  edificio  de
[45:27] 
[45:27] cuatro  pisos,  venderlo,  reformarlo  y
[45:29] 
[45:29] venderlo.  En  un  periodo  de  cuánto
[45:30] 
[45:30] tiempo,  eso  decimos  en  10  meses.  Son
[45:33] 
[45:33] estas  operaciones  también  eran  más
[45:34] 
[45:34] cortas  de  tiempo,  con  lo  cual  a  nivel
[45:35] 
[45:35] tir  y  y  es  un  ¿Qué  valor  puede  tener  1
[45:37] 
[45:37] millón  de  euros?  2  millones.  Bueno,  pues
[45:39] 
[45:39] este  del  que  estoy  hablando  que  fue  en
[45:40] 
[45:40] La  Guananova  en  Barcelona,  pues
[45:41] 
[45:41] compramos  por  12,  invertimos  18  y
[45:43] 
[45:43] vendimos,  diría  que  en  2  ¿Cómo?  Un
[45:45] 
[45:45] momento.  Compras  el  edificio  por
[45:47] 
[45:47] 1,200,000  €  Sí.  invierte  de  encima  en  la
[45:51] 
[45:51] reforma  1,000  €  no  600,000  en  la  reforma
[45:55] 
[45:55] reforma  impuesto  600000  sí  val  estoy
[45:57] 
[45:58] diciendo  de  memoria  apalancas  el  60%
[46:00] 
[46:00] lo  to  value  apalancamos  ahí  ahí  pusimos
[46:03] 
[46:03] 1  millón  de  euros  de  equity  y  800000
[46:06] 
[46:06] 900000  de  deuda,  creo  que  eran  870  y
[46:10] 
[46:10] vendimos  por  2,225
[46:13] 
[46:13] menos  los  fis  de  la  agencia  que  vendió
[46:14] 
[46:14] los  pisos.  ¿En  cuánto  tiempo?
[46:17] 
[46:17] Eso  lo  hicimos  en  menos  de  un  año.  Vale.
[46:20] 
[46:20] Bueno,  y  pues  un  retorno
[46:22] 
[46:22] muy  bueno.  Aquí  tienes  que  sacarle  carry
[46:26] 
[46:26] carry  fei,  que  inicialmente  nosotros
[46:28] 
[46:28] cobramos  un  330,  no  un  220.  Vale,  le
[46:30] 
[46:30] tienes  que  dejar  al  inversor.  Sí,  sí,
[46:32] 
[46:32] claro.  Yo  cobro  la  parte  mía  de  la
[46:33] 
[46:33] gestora,  lo  que  gano  yo  y  luego  pues  al
[46:35] 
[46:35] al
[46:36] 
[46:36] ¿Cuál  es  el  carring?  Inicialmente  era  un
[46:38] 
[46:38] 330,  ahora  es  un  220,  un  2,  coma,  o  sea,
[46:42] 
[46:42] antes  era  un  330.  330  es  tres  de
[46:43] 
[46:43] gestión,  30  de  éxito.  Una  vez  Ah,  vale,
[46:46] 
[46:46] vale,  vale,  vale,  vale.  El  30%  de  de
[46:49] 
[46:49] esta  ganancia  que  es  del  beneficio  es
[46:51] 
[46:51] para  el  gestor  siempre  y  cuando  est,  o
[46:52] 
[46:52] sea,  en  esta  operación  de  18  18  coste,
[46:56] 
[46:56] eh,  el  la  lo  que  habían  invertido  los
[46:59] 
[46:59] los  inversores  sí  era  un  40%  de  esto,
[47:02] 
[47:02] ¿no?  Has  dicho,  no  habían  invertido  1
[47:04] 
[47:04] millón,  un  millón  teníamos  un  millón  de
[47:06] 
[47:06] equity,  ¿vale?  Un  millón  de  equity  y
[47:07] 
[47:07] generamos  400  de  margen,
[47:10] 
[47:10] ¿vale?  Pero  había  una  parte  que  era
[47:11] 
[47:11] deuda.  Sí,  sí.  Y  400  de  margen
[47:14] 
[47:14] descontando  la  deuda.  Yo  he  generado  400
[47:16] 
[47:16] de  plus  valía  sobre  1  millón  que  he
[47:17] 
[47:17] invertido  en  equity.  Vale,  esto  es  un
[47:20] 
[47:20] 40%,  pero  aquí  tengo  el  30%.  Yo  de  del
[47:24] 
[47:24] margen.  Tú  te  llevas  el  30  de  los  400,
[47:26] 
[47:26] me  llevo  120,  ¿vale?  Con  lo  cual  quedan
[47:27] 
[47:27] 280,  que  es  un  28  sobre  1  millón,  ¿vale?
[47:32] 
[47:32] Y  esto  es  lo  que  es  y  luego  vienen
[47:33] 
[47:33] impuestos  y  esto  es  lo  que  le  queda  al
[47:35] 
[47:35] capital.
[47:37] 
[47:37] Esta  es  una  de  las  primeras  operaciones
[47:38] 
[47:38] aquí  sencillo,  se  ha  explicado  muy
[47:40] 
[47:40] sencillo,  eh,  pero  y  puedo  cobrar  el  30%
[47:42] 
[47:42] de  los  beneficios  porque  estoy  dando,  en
[47:44] 
[47:44] ese  momento  era  un  8  de  tir  mínima
[47:47] 
[47:47] anual,  ¿vale?  Ahora  es  un  10  la  que
[47:50] 
[47:50] tenemos  puesta,  o  sea,  yo  no  tengo  exit
[47:51] 
[47:51] fe  y  el  capital  no  gana  un  10  mínimo.
[47:54] 
[47:54] Aquí  es  donde  me  gano  la  vida  yo,  o  sea,
[47:55] 
[47:55] en  donde  Axpan  se  gana  la  vida.  tenemos
[47:57] 
[47:57] unas  comisiones  de  gestión  que  soportan
[47:59] 
[47:59] nuestra  estructura,  nuestros
[48:00] 
[48:00] trabajadores,  etcétera,  y  también
[48:01] 
[48:01] nuestra  expansión,  ¿no?  Porque  tengo  un
[48:03] 
[48:03] working  capital  que  me  permite  ir  a
[48:05] 
[48:05] siguientes  operaciones  y  estar  invertido
[48:06] 
[48:06] yo  también.  Y  y  donde  me  gano  la  vida  es
[48:08] 
[48:08] con  o  donde  nos  ganamos  la  vida  es  si  la
[48:10] 
[48:10] operación  y  los  tenemos  exits  y  ganamos
[48:12] 
[48:12] más  de  un  10%,  cosa  que  está  mucho  más
[48:15] 
[48:15] que  el  producto  de  banca  privada.
[48:16] 
[48:16] Claramente,  pero  tú  ya  ganas  dinero  con
[48:18] 
[48:18] el  con  el  management  fee.  Depende  de  la
[48:20] 
[48:20] estructura  de  En  aquel  momento  sí,
[48:22] 
[48:22] porque  en  aquel  momento  tenía  muy  poca
[48:23] 
[48:23] estructura,  pocos  trabajadores,  poca
[48:24] 
[48:24] oficina.  Ahora  tengo  una  estructura
[48:25] 
[48:25] bastante  más  grande,  pero  entiendo  que
[48:26] 
[48:27] la  tienes  cubierta  100%  con  el
[48:29] 
[48:29] management  fee.  La  tengo  cubierta  al  50%
[48:31] 
[48:31] con  el  pro,
[48:33] 
[48:33] una  parte  con  el  patrimonio  propio  que
[48:35] 
[48:35] ya  hemos  generado,  que  lo  tenemos
[48:36] 
[48:36] también  invertido,  también  nos  genera
[48:37] 
[48:37] retorno  financiero  y  otra  parte  la
[48:39] 
[48:39] cubrimos  con  management  fee.  Y  sí,  el
[48:40] 
[48:40] management  fe  nos  genera  algo  de
[48:42] 
[48:42] plusvalías  a  la  gestora  también,  o  sea,
[48:44] 
[48:44] no  nos  cubre  más  de  lo  que  depende
[48:48] 
[48:48] también  de  lo  que  de  lo  que  transaccione
[48:49] 
[48:49] y  lo  que  esté  invirtiendo  nuevo.  O  sea,
[48:52] 
[48:52] si  me  estoy  parado,  pues  no  no  tengo
[48:54] 
[48:54] management  fe  o  tengo  de  lo  que  ya  he
[48:57] 
[48:57] invertido  y  pero  la  estructura  sigue
[48:59] 
[48:59] consumiendo,  ¿no  me  explico?  Sí,  porque
[49:02] 
[49:02] no,  o  sea,  no  porque  no  sé  qué
[49:04] 
[49:04] diferencia  hay  con  el  Venture  Capital,
[49:05] 
[49:05] que  es  el  modelo  que  yo  conozco.  Es
[49:06] 
[49:06] bueno.  El  modelo,  ¿cómo  es  el  modelo
[49:07] 
[49:07] Venture  Capital?  ¿Es  el  mismo  o no?  Sí,
[49:09] 
[49:09] pero  pero  en  tu  caso  tienes  una
[49:11] 
[49:11] operación  transaccional  a  corto  plazo,
[49:13] 
[49:13] no  sé  cuánto  cuál  es  el  tiempo  que  actúa
[49:16] 
[49:16] el  management  fee,  o  sea,  es  es  anual.
[49:19] 
[49:19] Es  anual,  pero  es  una  operación  de  un
[49:21] 
[49:21] año.  Pues  un  año.  Un  año.
[49:24] 
[49:24] Pero,  pero  eso  es  operación  a  operación
[49:26] 
[49:26] o  hay  un  consolidado?  Claro,  no  es
[49:28] 
[49:28] operación  operación.  Vale.  Entonces  eh
[49:30] 
[49:31] esta  estas  eran  las  primeras
[49:32] 
[49:32] operaciones,  ¿vale?  Entonces,  al  final
[49:33] 
[49:33] el  el  el  producto  es  atractivo  y  gusta  a
[49:37] 
[49:37] nuestros  inversores  y  a  clientes  y  vamos
[49:39] 
[49:39] creciendo,  ¿no?  Crecemos  como  cualquier
[49:40] 
[49:41] compañía,  pues  vamos  creciendo  eh  en
[49:43] 
[49:43] número  de  inversores,  que  es
[49:44] 
[49:44] estratégicamente  lo  que  a  nosotros  nos
[49:46] 
[49:46] interesa.  Más  que  yo  a  todo  inversor  que
[49:49] 
[49:49] empieza  a  invertir  con  nosotros  le  digo,
[49:50] 
[49:51] hay  un  ticket  mínimo,  pero  qué  es  cuál,
[49:53] 
[49:53] 250.000.  Inicialmente  eran  100.000,  que
[49:55] 
[49:55] es  el  mínimo  de  inversor  profesional,
[49:56] 
[49:56] ahora  son  250.
[49:58] 
[49:58] Eh,  me  da  igual  que  pongas  250  o  que
[50:01] 
[50:01] quieras  invertir  2  millones  de  euros  con
[50:02] 
[50:02] nosotros.  Lo  que  me  importa  es  que  estés
[50:05] 
[50:05] 30  años  conmigo  y  que  entres  y  que  estés
[50:07] 
[50:07] con  y  que  estés  invirtiendo.  Porque  el
[50:09] 
[50:09] este  modelo  que  tenemos  nosotros  de
[50:11] 
[50:11] segmentar  operación  a  operación  funciona
[50:13] 
[50:13] cuando  tienes  mucho  pool  de  capital  para
[50:15] 
[50:15] entonces  eres  independiente  de  verdad.
[50:17] 
[50:17] Cuando  tú  solo  tienes  15,  20  inversores,
[50:19] 
[50:19] dependes  de  tus  inversores.  Y  cuando
[50:20] 
[50:20] tienes  un  institucional,  de  lo  que
[50:21] 
[50:21] hablábamos  antes,  dependes  de  que  el
[50:23] 
[50:23] presidente  de  Apolo  decida  que,  "Okay,
[50:24] 
[50:24] vamos  a  hacer  esta  operación  en  el
[50:26] 
[50:26] comité,  ¿no?"  Entonces,  es  una  cosa  que
[50:27] 
[50:27] yo  personalmente  cuando  pienso  a  dónde
[50:30] 
[50:30] voy,  pienso,  [ __ ]  no  voy  a
[50:32] 
[50:32] convertirme  en  lo  que  se  han  convertido
[50:34] 
[50:34] la  mayoría  de  private  equity
[50:35] 
[50:35] inmobiliario  en  este  país,  que  son
[50:36] 
[50:36] gestoras  o  plataformas  de  capital
[50:38] 
[50:38] institucional  invirtiendo  en  un  nicho  de
[50:40] 
[50:40] de  inversión  inmobiliaria,  ¿no?  Es  lo
[50:41] 
[50:41] que  es  Merlín,  lo  que  es  colonial,  lo
[50:43] 
[50:43] que  tal.  Evidentemente,  el  fundador  y  el
[50:46] 
[50:46] gestor  tiene  también  un  papel  importante
[50:48] 
[50:48] en  la  toma  de  decisiones  y  no  es  no
[50:49] 
[50:49] depende  solo  de  su  inversor,  eh,  pero  a
[50:52] 
[50:52] mí  me  ha  gustado  mucho  siempre  el  el
[50:54] 
[50:54] cliente  privado  porque  aprendo  muchísimo
[50:56] 
[50:56] porque  mis  clientes  son  la  mayoría
[50:58] 
[50:58] fundadores  de  pymes,
[51:01] 
[51:01] gente  que  ha  montado  startups,  que  ha
[51:02] 
[51:02] hecho  exits,  muchas,
[51:04] 
[51:04] eh,  pero  la  mayoría  son  empresarios.
[51:07] 
[51:07] empresarios  que  tienen  empresas
[51:08] 
[51:08] industriales  que  generan  una  bit  cada
[51:09] 
[51:09] año  y  que  están  hartos  del  producto
[51:12] 
[51:12] bancario  y  que  tampoco  les  gusta  del
[51:15] 
[51:15] todo  el  producto  de  private  equity  y  que
[51:17] 
[51:17] es  lo  que  nosotros  mejoramos  y  por  eso
[51:19] 
[51:19] tenemos  la  estructura  que  tenemos,  ¿no?
[51:20] 
[51:20] Que  yo  en  el  private  equity  lo  que  veía
[51:21] 
[51:21] era,  oye,  vale,  esto  pinta  bien,  pero
[51:23] 
[51:23] hay  dos  cosas  que  no  me  gustan.  Primero
[51:24] 
[51:24] que  una  vez  invertido  pierdes  totalmente
[51:28] 
[51:28] la  transparencia  en  lo  que  hay  dentro
[51:29] 
[51:29] del  fondo.  O  sea,  tenás  unos  reportings
[51:32] 
[51:32] y  lo  que  quieras,  pero  tú  no  sabes  bien
[51:33] 
[51:33] bien  lo  que  tienes.  Con  lo  cual,  yo  voy
[51:34] 
[51:34] a  Si  tú  entras  en  un  fondo  de  Heines  o
[51:37] 
[51:37] en  un  fondo  inmobiliario  de  Blackstone,
[51:39] 
[51:39] sabes  que  hay  inmobiliario  dentro,  que
[51:40] 
[51:40] tienes  un  colateral  y  tal,  pero  no
[51:41] 
[51:42] tienes  un  colateral  directo  a  tu
[51:43] 
[51:43] participación  como  garantía.  Yo  voy  a
[51:45] 
[51:45] ofrecerle  a  mis  inversores,  a  mis
[51:46] 
[51:47] socios,  que  les  segmento  sus  entradas  de
[51:50] 
[51:50] capital  directamente  de  operación  a
[51:51] 
[51:51] operación  para  que  sepan  que  tienen  el
[51:52] 
[51:52] 3%  del  hotel  Capri  o  el  5%  del  NH
[51:55] 
[51:55] Collection  en  Ibiza  o  el  2%  del  Meliana
[51:57] 
[51:57] Guaba,  ¿vale?  Y  esto  me  permite  darles
[51:59] 
[51:59] más  transparencia  y  nuestras  plataformas
[52:01] 
[52:01] de  inversión,  nuestros  inversores  ven
[52:03] 
[52:03] todo,  ¿vale?  Soy  mucho  más  transparente
[52:06] 
[52:06] que  cualquier  otro  fondo.
[52:08] 
[52:08] Soy  más  certero  y  emociono  más
[52:11] 
[52:11] a  porque  es  un  modelo  más  de
[52:12] 
[52:12] copropiedado.  Sí.  Es  que  es  que  pero  es
[52:15] 
[52:15] que  en  el  cliente  privado  influyo  en  el
[52:16] 
[52:17] retail  si  tú  vas  a  cliente  retail  no
[52:18] 
[52:18] influye  porque  tienes  cuantos  más
[52:19] 
[52:19] mejores  a  la  plataforma  participativa
[52:21] 
[52:21] que  sea  funding  le  da  igual  lo  que
[52:23] 
[52:23] sienta  su  se  quiere  que  el  cliente  gane
[52:25] 
[52:25] dinero,  pero  tiene  tantos  miles  que
[52:27] 
[52:27] tampoco  es  eh  es  un  negocio  retailer,  es
[52:32] 
[52:32] como  un  banco  al  final.
[52:34] 
[52:34] En  el  cliente  privado,  la  parte  mala  o
[52:36] 
[52:36] buena,  depende  de  cómo  lo  veas,  es  que
[52:38] 
[52:38] tiene  necesidades,  emociones,  familias,
[52:41] 
[52:41] amigos  que  le  dicen  cosas,  comparte  la
[52:43] 
[52:44] barbacoa  el  día  de  mañana,  ¿sabes?  Es  un
[52:45] 
[52:46] cliente  diferente.  Bueno,  tenemos,  tengo
[52:48] 
[52:48] todo  un  equipo,  pero  me  hablas  mucho
[52:50] 
[52:50] lado  del  capital  y  yo  quiero  hablar  del
[52:51] 
[52:51] lado  del  real  estate.  Venga,  vamos  allá.
[52:53] 
[52:53] Em,  ¿dónde  dónde  tiene  más  sentido  de
[52:55] 
[52:55] invertir  a  día  de  hoy  o  para  ti,  ¿dónde
[52:57] 
[52:57] invertís?  Porque  lo  puedes  invertir  en
[52:58] 
[52:58] residencial  o  comercial.  Dentro
[53:00] 
[53:00] comercial,  o  sea,  residencial  son
[53:02] 
[53:02] viviendas.  viviendas,  que  hay  un
[53:04] 
[53:04] grandísimo  problema  en  España  de  la
[53:05] 
[53:05] vivienda  que  ahora  ahora  entraremos.
[53:07] 
[53:07] Luego  el  comercial,  eh,  pues  son
[53:09] 
[53:09] locales,  son  locales  de  industriales,
[53:13] 
[53:13] son  locales  en  ciudad,  eh  son  data
[53:16] 
[53:16] centers  como  hace  Merlín,  ¿no?  Eh  e
[53:19] 
[53:19] luego,  pues,  ¿qué  más?  Y  y  luego  están
[53:22] 
[53:22] las  promoción,  la  promoción  en  ambos
[53:23] 
[53:24] lados,  eh,  en  comercial  y  en  y  en
[53:27] 
[53:27] vivienda,  pero  es  otro  tipo  de
[53:28] 
[53:28] inversión.
[53:30] 
[53:30] Ah,  yo  invierto  en  el  inmobiliario  que
[53:32] 
[53:32] quiere  mi  capital  porque  eso  no  otra
[53:34] 
[53:34] vez,  perdón  que  me  vuelvo  al  capital,
[53:35] 
[53:35] pero  es  que  es  así.  O  sea,  ¿y  qué  qué
[53:37] 
[53:37] qué  qué  quiere  tu  capital?  O  sea,  tu
[53:39] 
[53:39] inversor  decide.  No,  no,  no  decido  yo.
[53:41] 
[53:41] Pero  yo  como  gestor  pienso,  oye,  mi
[53:44] 
[53:44] posicionamiento  estratégico  es  ser  un  un
[53:46] 
[53:46] fondo  de  referencia  de  capital  privado
[53:47] 
[53:47] para  cualquier  inversor  privado  en
[53:48] 
[53:49] España  que  que  pueda  invertir  los
[53:50] 
[53:50] importes  que  tal.  ¿Qué  quiere  en  qué
[53:52] 
[53:52] quiere  invertir  un  inversor  privado?
[53:55] 
[53:55] en  activo  sexis,  lo  que  decíamos  antes,
[53:57] 
[53:57] y  que  haya  algo  de  recorrido,  porque
[53:59] 
[53:59] para  comprar  un  local  en  paso  de  gracia
[54:00] 
[54:00] al  3  y  medio  se  lo  compra  de  forma
[54:01] 
[54:02] directa,  no  necesita  un  fondo  de  private
[54:04] 
[54:04] equity  y  tal,  pero  para  comprar  un  hotel
[54:07] 
[54:07] que  se  puede  doblar  la  las  plazas  las
[54:09] 
[54:09] plazas  que  tiene,  que  se  le  puede  que
[54:10] 
[54:10] era  un  hotel  familiar  que  gestionaba  una
[54:12] 
[54:12] familia  y  que  le  vamos  a  poner  x  marca  y
[54:15] 
[54:15] lo  vamos  a  reposicionar  y  tal,  el
[54:16] 
[54:17] inversor  privado,  por  mucho  patrimonio
[54:18] 
[54:18] que  tenga,  aunque  sea  de  los  familias
[54:19] 
[54:19] más  grandes  de  España,  es  un  mucho
[54:21] 
[54:21] trabajo  y  tiene  necesita  una  gestión,
[54:23] 
[54:23] ¿no?  Sí,  sí,  está  claro.  Con  lo  cual  voy
[54:24] 
[54:24] a  buscar  yo  en  el  mercado  inmobiliario,
[54:26] 
[54:26] esto  ha  sido  un  proceso  de  los  años  que
[54:28] 
[54:28] hemos  ido  evolucionando,  pasando  de  la
[54:30] 
[54:30] promoción  de  Uran  nueva,  que  era  sexy,
[54:32] 
[54:32] pero  la  percepción  de  riesgo  era  mucho
[54:33] 
[54:33] más  alta  y  y  porque  lo  es,  eh,  y  también
[54:37] 
[54:37] esto  pues  hemos  ido  evolucionando  y
[54:39] 
[54:39] buscando  activos  de  menos  riesgo,
[54:40] 
[54:40] también  algo  menos  de  retorno,  pero  que
[54:43] 
[54:43] sigan  siendo  pues  atractivos,  eh,  sexis
[54:46] 
[54:46] y  tal  y  donde  nosotros  nuestro  papel  es
[54:47] 
[54:47] relevante  como  gestores,  ¿no?  Entonces,
[54:50] 
[54:50] cogiendo  esto,  si  nos  vamos  al  mercado
[54:53] 
[54:53] inmobiliario,  decimos,  "Oye,  hacer  value
[54:55] 
[54:55] en  comercial
[54:57] 
[54:57] prime  es  complicado,  porque  ¿qué  le
[55:00] 
[55:00] haces  tú  a  una  caja  en  el  paseo  de
[55:01] 
[55:01] gracia  para  mejorarlo?  poco.  O  sea,  ahí
[55:04] 
[55:04] puedes  invertir  solo  en  y,  ¿no?  O  sea,
[55:07] 
[55:07] cuando  invierto  en  inmobiliario  saco
[55:09] 
[55:09] retorno  por  renta,  retorno  por  inflación
[55:11] 
[55:11] de  la  renta,  por  apreciación  de  la  de  la
[55:13] 
[55:13] propia  renta,  ¿no?  Eh,  que  que  va
[55:15] 
[55:15] creciendo  con  la  inflación  y  retorno  por
[55:18] 
[55:18] la  compresión  de  esa  y  en  el  mercado.  Es
[55:21] 
[55:21] decir,  yo  he  sido  capaz  capaz  de
[55:22] 
[55:22] desarrollar  un  hotel,  invertir,  entrar  a
[55:24] 
[55:24] una  inversión  al  6%  en  un  hotel  que
[55:27] 
[55:27] luego  cuando  esté  reposicionado,
[55:28] 
[55:28] estabilizado  y  sea  la  marca  X  tal,  un
[55:31] 
[55:31] inversor  patrimonial  me  lo  va  a  comprar
[55:32] 
[55:32] al  5  o  al  4  y  medio.  Esta  es  la  tercera
[55:34] 
[55:34] parte  del  retorno  de  un  inversor  core
[55:36] 
[55:36] plus  o  value,  ¿no?  Es  la  la  el  la  el  el
[55:40] 
[55:40] margen  que  le  saco  al  al  riesgo  que  he
[55:42] 
[55:42] cogido  yo  de  reposición.  Entonces,  en  en
[55:46] 
[55:46] locales  comerciales  Prime  High  Street,
[55:49] 
[55:49] no  tengo  margen  de  reposición  o  de
[55:52] 
[55:52] recorrido.  No  tengo  mucho  recorrido.
[55:54] 
[55:54] Podría  hacer  comercial,  no  prime.  Hemos
[55:56] 
[55:56] hecho  algunas  operaciones  con  con  Amelle
[55:58] 
[55:58] Origan,  hemos  hecho  estamos  haciendo  una
[56:00] 
[56:00] operación  comercial  con  Lidl,  hemos
[56:01] 
[56:01] hecho  un  Aldi.  Eh,  estas  han  sido
[56:04] 
[56:04] operaciones  oportunísticas
[56:07] 
[56:07] porque  no  son  operaciones  Prime,  porque
[56:09] 
[56:09] en  comercial  recorrido  en  ubicaciones
[56:11] 
[56:11] Prime  no  los  no  los  tengo.  Esto  esto
[56:13] 
[56:13] para  entenderlo,  o  sea,  son  retailers
[56:15] 
[56:15] que  ellos  necesitan  un  alquiler  a  largo
[56:16] 
[56:16] plazo  para  tener  su  supermercado.
[56:18] 
[56:18] Exacto.  Y  necesitan  un  partner  que  haga
[56:20] 
[56:20] la  inversión  en  Capex,  la  compre  el
[56:22] 
[56:22] inmueble  que  Exacto.  Y  que  lo  pongan  os
[56:24] 
[56:25] lo  alquilan  y  ellos  me  alquilan.  un
[56:26] 
[56:26] compromiso  de  entrada  de  te  lo  voy  a
[56:27] 
[56:27] alquilar  para  x  tiempo  con  un  obligado
[56:29] 
[56:29] cumplimiento.  Con  un  obligado
[56:30] 
[56:30] cumplimiento,  aunque  no  vendan  en  este
[56:32] 
[56:32] supermercado.  Sí,  claro.  Con  obligato.
[56:35] 
[56:35] Bueno,  es  que  ese  esa  es  la  clave  de
[56:36] 
[56:36] todo.  Es  decir,  el  inquilino  que  tengo,
[56:38] 
[56:38] qué  balance  tiene,  qué  garantías  me  da  y
[56:41] 
[56:41] que  le  funcione  el  negocio.  En  hotelero,
[56:43] 
[56:43] ahora  vamos  al  hotelero,  pero  en
[56:43] 
[56:43] hotelero  aún  es  más  así.  En  comercial
[56:47] 
[56:47] e  normalmente  los  obligados
[56:49] 
[56:49] cumplimientos  son  más  importantes,  con
[56:51] 
[56:51] lo  cual  nosotros  ahora  estamos  cerrando
[56:53] 
[56:53] un  retail  en  Barcelona  en  una  calle  High
[56:55] 
[56:55] Street.  que  ha  sido  una  operación
[56:56] 
[56:56] también  un  poco  oportunística  por  una
[56:58] 
[56:58] situación  de  la  deuda  y  tal,  pero  vamos
[57:00] 
[57:00] a  irnos  al  caso  del  Lidl.
[57:03] 
[57:03] A  mí  lo  que  me  importa  es  cuántos  años
[57:04] 
[57:04] me  ha  obligado  cumplimiento  Lidl  contra
[57:05] 
[57:05] su  matriz  y  qué  garantía  me  da  de  la
[57:08] 
[57:08] renta  anual.  me  da  una  valbancario  anual
[57:09] 
[57:09] y  me  da  15  años  de  obligado
[57:10] 
[57:11] cumplimiento.  Es  como  un  bono  de  Lidl
[57:13] 
[57:13] con  garantía  inmobiliaria,  ¿no?
[57:15] 
[57:15] Entonces,  yo  aquí  he  entrado,  no  sé,  al
[57:16] 
[57:16] siete  porque  he  comprado,  me  he  esperado
[57:19] 
[57:19] 2  años  a  ejecutar  la  deuda.  Esto  fue  una
[57:21] 
[57:22] operación  oportunística  que  no  es  el
[57:24] 
[57:24] centro  de  nuestra  estrategia,  pero  que
[57:25] 
[57:25] la  hicimos  por  x  motivos.  Eh,  he  hecho
[57:28] 
[57:28] todo  el  desarrollo,  he  invertido  toda  la
[57:30] 
[57:30] obra,  hecho  toda  todo  el  comercial  y  se
[57:33] 
[57:33] lo  ha  alquilado  a  Lidl.  Entonces,  esto
[57:35] 
[57:35] lo  venderé  ya  estabilizado  a  alguien  que
[57:37] 
[57:37] quiera  tener  un  líder  del  15  años
[57:38] 
[57:38] pagándole,  pues  creo  que  son  450,000  €
[57:40] 
[57:40] al  año.  Claro,  lo  venderé,  intentaré  al
[57:43] 
[57:43] cinco.  Seguramente  el  mercado  me  lo
[57:45] 
[57:45] compre  al  525  o  al  5  y  medio.  Cuando
[57:46] 
[57:46] dices  que  lo  venderás  al  cinco,  e,  ¿qué
[57:49] 
[57:49] significa?  Porque  cinco  es  el  yild,  ¿no?
[57:51] 
[57:51] Es  el  y  el  yild,  para  entenderlo,  es  la
[57:53] 
[57:53] rentabilidad  anual  que  saca  dividido
[57:56] 
[57:56] entre  el  coste  del  inmueblo.  Exacto.  Eso
[57:58] 
[57:58] sería  y  on  cost,  ¿no?  Sí,  que  es  el
[58:01] 
[58:01] yild,  que  es  como  se  valora  el  inmuebl.
[58:02] 
[58:02] Cuando  dices  y guilt  es  eso,  ¿no?  Es
[58:03] 
[58:03] eso,  el
[58:06] 
[58:06] a  mí  el  yo  que  hago  toda  la  reposición,
[58:08] 
[58:08] cojo  todo  el  riesgo  y  he  hecho  y  he
[58:09] 
[58:09] tenido  un  plazo  de  inversión  de  3  años,
[58:11] 
[58:11] pues  evidentemente  el  yildon  cost  que  me
[58:13] 
[58:13] tiene  que  hacer  a  mí  que  soy  el  creador
[58:14] 
[58:15] de  ese  producto,  tiene  que  ser  más
[58:16] 
[58:16] elevado  del  que  le  va  a  dar  al  que  se  lo
[58:18] 
[58:18] quiere  estabilizar.  Lo  has  comprado  al
[58:20] 
[58:20] tres  y  lo  has  vendido  al  cinco.  Es
[58:21] 
[58:21] porque  hay  una  forma  de  comprar,  no  lo
[58:23] 
[58:23] he  comprado  al  tres,  eh,  lo  he
[58:24] 
[58:24] invertido,  o  sea,  he  comprado  sin
[58:26] 
[58:26] tenerlo,  he  reposicionado  y  he
[58:29] 
[58:29] conseguido  el  contrato,  lo  he  firmado,
[58:30] 
[58:30] he  estructurado,  he  hecho  todo  el  plan.
[58:32] 
[58:32] proyecto  ejecutivo  para  la
[58:33] 
[58:33] implementación  del  IDEL,  etcétera,
[58:34] 
[58:34] etcétera.  Y  esto  a  mi  inversión  me  tiene
[58:37] 
[58:37] que  estar  dando  más  y  de  la  que  yo  le
[58:39] 
[58:39] voy  a  vender  al  cliente  final.  Me  está
[58:41] 
[58:41] dando,  ahora  no  lo  sé  de  memoria,  pero
[58:42] 
[58:42] es  un  seis  o  un  6  y  medio  o  un  siete.
[58:46] 
[58:46] Y  lo  he  hecho  porque  sabía  que
[58:48] 
[58:48] conseguiría  estos  con  estos  metros  que
[58:51] 
[58:51] tenía  el  tipo  de  activo  que  era,  lo  que
[58:53] 
[58:53] buscaba  el  líder,  lo  que  buscaba  el
[58:54] 
[58:54] operador  Mercadona  o  el  que  fuera.
[58:57] 
[58:57] Y  sé  que  en  ese  mercado  un  contrato  como
[58:59] 
[58:59] este  con  15  años  de  obligado
[59:00] 
[59:00] cumplimiento,  etcétera,  etcétera,  pues
[59:01] 
[59:01] su  valor  está  entre  el  5  y  el  5  y  medio,
[59:05] 
[59:05] ¿sabes?
[59:06] 
[59:06] Entonces,  pero  yo  entro  a  buscar  un  6  y
[59:07] 
[59:07] medio  7  porque  tengo  mucho  más  trabajo  y
[59:09] 
[59:09] apalancado.
[59:11] 
[59:11] Vale.  Y  luego  cuando  dices  que  vendes  al
[59:14] 
[59:14] cinco  o  al  siete  o  al  y  que  sea,  es
[59:17] 
[59:18] porque  hay  una  forma  estándar  de  valorar
[59:19] 
[59:19] un  negocio  que  da  una  rentabilidad  del
[59:21] 
[59:21] cinco.
[59:23] 
[59:23] Eso  es  lo  realmente  eso  es  lo  más
[59:24] 
[59:24] difícil,  ¿no?  Porque  porque  Vale.  ¿Y
[59:26] 
[59:26] cómo  sabes  que  va  entre  el  5  y  el  5  y
[59:28] 
[59:28] medio  allí?  No,  bueno,  pues  porque  hay,
[59:29] 
[59:29] bueno,  lo  sabes  porque  tienes  un
[59:30] 
[59:30] contrato  de  15  años,  o  sea,  el  y  lo  tien
[59:32] 
[59:32] la  renta  es  fija  en  ese  caso,  pero  el
[59:35] 
[59:35] valor  de  la  y  es  variable  porque  si
[59:36] 
[59:36] ahora  suben  los  tipos  y  la  deuda
[59:38] 
[59:38] americana  se  pone  al  cinco,  pues  un
[59:40] 
[59:40] líder  en  en  este  caso  está  en  Santa
[59:42] 
[59:42] Coloma,  eh,
[59:45] 
[59:46] pues  no  va  a  ir  al  cinco,  tiene  que  ir
[59:47] 
[59:47] más.  La  competencia  es  un  bono  de  esto
[59:48] 
[59:48] porque  ya  una  vez  estabilizado,  como
[59:50] 
[59:50] dices,  no  tiene  riesgo,  o  sea,  el  riesgo
[59:53] 
[59:53] el  riesgo  en  nuestras  operaciones  es
[59:54] 
[59:54] riesgo  de  liquidez  y  riesgo  de  tipos  y
[59:56] 
[59:56] cuando  hay  construcción,  riesgo  de
[59:57] 
[59:57] construcción.  Y  riesgo  comercial  si  es
[59:59] 
[59:59] una  promoción  de  viviendas,  ¿vale?
[60:01] 
[60:01] Entonces  yo  el  riesgo  que  tengo  es  que
[60:02] 
[60:02] ahora  supan  los  tipos  muchísimo  y  el  que
[60:04] 
[60:04] yo  tengo  invertido  al  6  y  medio  7,  el
[60:06] 
[60:06] mercado  no  me  lo  compre  al  6  y  medio  7,
[60:07] 
[60:07] me  lo  compre  al  8  o  al  nueve.  Entonces
[60:09] 
[60:09] estoy  teniendo  pérdidas  si  lo  vendo.
[60:11] 
[60:11] Bueno,  tengo  el  retorno  por  renta,  pero
[60:14] 
[60:14] tengo  la  la  liquidez  se  se  no  me  gen
[60:18] 
[60:18] liquidez  porque  no  puedo  venderlo  con
[60:19] 
[60:19] plusvalía.
[60:21] 
[60:21] Vale,  me  explico,  ¿no?  O  sea,  ese  es  el
[60:23] 
[60:23] Entonces,  eh
[60:27] 
[60:27] me  olvido  del  comercial  porque  el
[60:28] 
[60:28] comercial  lo  hemos  hecho  en  situaciones
[60:29] 
[60:29] muy  concretas  donde  teníamos  el  operador
[60:31] 
[60:31] por  un  lado,  teníamos  el  activo  y
[60:33] 
[60:33] podíamos  hacer  la  revalorización,  pero
[60:35] 
[60:35] nosotros  nos  centramos.  El  mercado  de
[60:37] 
[60:37] oficinas  creemos  que  no  es  estratégico
[60:40] 
[60:40] ahora  mismo  en  España  ni  por  el
[60:44] 
[60:44] digamos  el  el  actual  momento  de  la
[60:47] 
[60:47] sociedad  post  Covid,  telework,  etcétera,
[60:49] 
[60:50] etcétera.  Y  no  es  un  activo  que  emocione
[60:53] 
[60:53] a  los  inversores.
[60:57] 
[60:57] El  residencial
[60:59] 
[60:59] depende  de  la  oficina,  ¿no?  Y  depende  de
[61:01] 
[61:01] Depende  de  la  oficina,  claro.  O  sea,  si
[61:02] 
[61:03] es  una  oficina  en  primera  línea  de  mar
[61:04] 
[61:04] en  Barcelona,  en  no  sé  qué.  Sí,  pero  es
[61:06] 
[61:06] complicado.  Te  emociona  hoteles.  Hoteles
[61:08] 
[61:08] lo  que  emociona.  Bueno,  claro,  por  eso,
[61:10] 
[61:10] ¿no?  Pero  pero  bueno,  pero  al  final  es
[61:12] 
[61:12] podría  emocionar  también  un  edificio
[61:13] 
[61:13] residencial  en  el  paseo  de  Gracia,  ¿no?
[61:15] 
[61:15] O  pero  el  residencial  a  nivel  de  gestión
[61:19] 
[61:19] para  la  gestora  está  muy  atomizado,
[61:21] 
[61:21] igual  que  las  oficinas.  En  muchos  casos,
[61:23] 
[61:23] muchos  casos  no  puedes  tener  un  solo
[61:24] 
[61:24] inquilino,  tienes  que  tener  muchos  si  el
[61:25] 
[61:25] edificio  es  grande.  Para  [ __ ]  volumen
[61:27] 
[61:27] tienes  que  tener  más  de  un  inquilino,  el
[61:28] 
[61:28] riesgo  es  diferente.  Eh,  yo  siempre
[61:31] 
[61:31] digo,  un  hotel  genera  dinero  por  sí
[61:34] 
[61:34] solo,  unas  oficinas  no  necesitan  un
[61:36] 
[61:36] inquilino,  una  empresa  que  trabaja  allí,
[61:37] 
[61:37] que  funciona.  Un  retail  lo  mismo,
[61:39] 
[61:39] necesita  una  tienda  que  va  allí,  que
[61:40] 
[61:40] vende  y  tal.  Dependes  del  inquilino  al
[61:42] 
[61:42] 100%.  Yo  en  un  hotel  no  necesito  a
[61:45] 
[61:45] ninguna  marca,
[61:47] 
[61:47] pongo  una  operadora  cualquiera  y  el
[61:49] 
[61:49] hotel  factura.  Pero  tú  no  eres  la
[61:51] 
[61:51] operadora,  ¿eh?
[61:52] 
[61:52] No  solo  operadora,  la  operadora  hay
[61:53] 
[61:53] muchas  capas  aquí,  eh.  Yo  me  pierdo  en
[61:55] 
[61:55] tanta,  ¿no?  Claro,  ahora  vamos  a  ir  al
[61:57] 
[61:57] hotelero.  Entonces,  bueno,  al  final  es
[61:58] 
[61:58] al  dentro  del  segmento  contratas  la
[62:00] 
[62:00] persona  que  está  ahí  en  la  entrada  del
[62:02] 
[62:02] hotel,  no  está  en  tu  depende  del  formato
[62:04] 
[62:04] que  tenga  con  el  operador,  ¿vale?  O  sea,
[62:07] 
[62:07] vamos  al  hotelero  porque  porque  es
[62:09] 
[62:09] porque  es  más  sexy  y  porque  vemos  muchas
[62:11] 
[62:11] oportunidades  de  reposición.
[62:13] 
[62:13] El  hotelos  reposición  es  cambiar  un
[62:15] 
[62:15] activo,  mejorarlo  y  generar  y  generarle
[62:18] 
[62:18] valor  y  por  eso  tengo  esa  compresión,
[62:20] 
[62:20] añadirle  valor  y  por  eso  va  voy  a  tener
[62:22] 
[62:22] esa  compresión  de  yield  al  al  final
[62:24] 
[62:24] porque  le  he  añadido  valor  y  convertir
[62:25] 
[62:25] un  hotel  cutre  en  un  hotel  boutique  de
[62:27] 
[62:27] no  sé  qué.  Sí,  pero  que  esto  es  el
[62:30] 
[62:30] mercado  pyme  español.  Es  históricamente
[62:33] 
[62:33] en  España  los  hoteles  han  sido  hoteles
[62:35] 
[62:35] familiares.
[62:38] 
[62:38] Hay  algunas  grandes  marcas,  pero  si  tú
[62:40] 
[62:40] te  miras  Estados  Unidos,  la  mayoría  de
[62:42] 
[62:42] hoteles  están  gestionados  por  operadoras
[62:43] 
[62:43] profesionales  en  franquicia  con  grandes
[62:45] 
[62:45] marcas,  Hilton,  Marriot,  Hayat,  tal,
[62:47] 
[62:47] pero  en  España  el  70  80%,  ahora  no  sé,
[62:50] 
[62:50] en  este  año  no  sé,  pero  hasta  hace  pocos
[62:52] 
[62:52] años  era  hotel  familiar  y  un  hotel
[62:54] 
[62:54] familiar  está  mal  gestionado  porque
[62:59] 
[62:59] nos  encontramos  así  de  veces,  eh,
[63:00] 
[63:00] hoteles  que,  oye,  ganan  su  Ebida  200,
[63:02] 
[63:02] 300,  500,  100,  lo  que  sea,  eh,
[63:05] 
[63:05] vacacionales  abren  solo  en  temporada,
[63:07] 
[63:07] esta  temporada  Es  un  lifestyle  business,
[63:08] 
[63:09] ¿no?  Para  Sí,  no  hacen  revenue
[63:10] 
[63:10] management,  venden,  no  tengo  toda,  hay
[63:12] 
[63:12] alguno,  algún  propietario  que  dec  no  yo
[63:14] 
[63:14] ya  tengo  toda  la  temporada  vendida,  ¿eh?
[63:15] 
[63:15] Y  sí,  claro,  a  100  €  la  noche,  ¿no?
[63:18] 
[63:18] Entonces  no  hacen  revenue  management,  no
[63:20] 
[63:20] tiene  una  central  de  compras
[63:21] 
[63:21] profesionalizada  donde  compran  los
[63:23] 
[63:23] colchones  a  300  €  en  vez  de  1500,  como
[63:25] 
[63:25] lo  hacen  las  grandes  operadoras.  Eh,  no
[63:28] 
[63:28] tienen  una  estructura  de  personal,  una
[63:30] 
[63:30] estructura  de  de  financiera
[63:31] 
[63:31] profesionalizada,  ¿vale?  Y  ahí  hay  una
[63:34] 
[63:34] oportunidad  importante  en  nuestra
[63:35] 
[63:35] opinión.  Y  luego  el  inversor  privado
[63:38] 
[63:38] comprar  un  hotel  y  reposicionarlo  no
[63:40] 
[63:40] puede  hacerlo,  o  sea,  o  le  cuesta  mucho
[63:42] 
[63:42] más  que  a  una  gestora  profesional.  Con
[63:44] 
[63:44] lo  cual  ahí  tenemos  un  mercado  y  encima
[63:46] 
[63:46] tengo  un  solo  inclino.  Claro,  pero  no
[63:48] 
[63:48] puedes  estar  haciendo  retail,  hoteles,
[63:51] 
[63:51] todo  igual  de  bien,  ¿no?  Claro,  no,  no
[63:53] 
[63:53] es  que  lo  que  estamos  haciendo  es
[63:54] 
[63:54] centrarnos  en  la  estrategia  hotelera,  o
[63:55] 
[63:55] sea,  ahora  estáis  focalizados  en
[63:57] 
[63:57] hoteles,  empezamos  haciendo  residencia
[63:59] 
[63:59] al  obra  nueva  de  lujo.
[64:03] 
[64:03] El  riesgo  retorno  que  tiene,  en  mi
[64:05] 
[64:05] opinión,  no  vale  la  pena  comparado  en  lo
[64:07] 
[64:07] que  podemos  sacar  en  hotelero,  excepto  a
[64:09] 
[64:09] que  tengas  estructuras  de  equity
[64:11] 
[64:11] preferente  o  estructuras  eficientes  como
[64:14] 
[64:14] que  el  suelo  se  aporta  en  permuta  o  que
[64:16] 
[64:16] o  que  tu  equity  como  inversor  es
[64:17] 
[64:17] preferente  al  al  capital  y  que  el
[64:19] 
[64:19] capital  es  el  suelo.  ¿Vale?  Entonces,  tú
[64:21] 
[64:21] para  que  para  para  sacar  retornos
[64:25] 
[64:25] de  yo  tengo  que  ir  a  retornos  del  15
[64:26] 
[64:27] anual  para  poder  dar  10  12%  a  mi  capital
[64:30] 
[64:30] para  sacar  15  anuales  en  promoción.
[64:35] 
[64:35] con  las  promociones  que  se  van  a  3  años
[64:36] 
[64:36] en  este  país  por  licencias,  por  plazos,
[64:38] 
[64:38] 3  años,  4  años  de  de  proceso  de
[64:41] 
[64:41] inversión.
[64:44] 
[64:44] Tienen  que  estar  muy  apalancadas  las
[64:45] 
[64:45] promociones  y  la  forma  de  apalancarlo
[64:47] 
[64:47] mucho  es  que  el  suelo  o  la  compra  del
[64:51] 
[64:51] del  del  suelo  esté  todo  o  en  una  parte
[64:55] 
[64:55] aplazada  al  final,  porque  la  obra  la
[64:58] 
[64:58] puedo  apalancar  si  tengo  preventas.
[64:59] 
[64:59] Entonces,  si  puedo  apalancar  70  80%  la
[65:02] 
[65:02] operación,  puedo  hacer  promoción
[65:04] 
[65:04] residencial  y  me  funciona  en
[65:05] 
[65:05] rentabilidades.  Por  eso  lo  hemos  hecho
[65:07] 
[65:07] en  siches  y  en  algunos  sitios,  pero  no
[65:09] 
[65:09] lo  puedo  hacer  de  forma  sistemática  y
[65:10] 
[65:10] como  vehículo  de  crecimiento  mecánic.  Y
[65:12] 
[65:12] hoteles,  sí,  sí,  porque  tantos  hoteles
[65:14] 
[65:14] hay  disponibles.  Perdona,  es  que  en
[65:16] 
[65:16] promoción  hemos  hecho  tres  promociones  y
[65:18] 
[65:18] solo  en  tres  promociones.  En  una  tengo
[65:19] 
[65:19] 30  pisos,  30  clientes,  en  otro  tengo  12
[65:21] 
[65:21] casas  y  en  otro  36  casas.  Son  100
[65:24] 
[65:24] clientes  que  se  quieren  moldear  el  piso
[65:27] 
[65:27] a  su  gusto.  Sí,  claro.  Y  además  estás  en
[65:30] 
[65:30] un,  o  sea,  es  otro  negocio,  es  mucha  más
[65:32] 
[65:32] gestión.  Entonces,  tienes  que  convertir
[65:34] 
[65:34] en  una  promotora.  Por  eso  hay  tanta
[65:35] 
[65:35] promotora  familiar  pequeñita  que  tampoco
[65:38] 
[65:38] puede  crecer  mucho  porque  están  muy
[65:39] 
[65:39] limitados  en  en  estructura.  Tienes  que
[65:41] 
[65:41] convertir  en  una  gran  promotora  y  eso  yo
[65:43] 
[65:43] no  es  lo  que  quiero  ser.  Nosotros  somos
[65:44] 
[65:44] una  gesta  de  inversiones.  En  cambio.  Y
[65:45] 
[65:46] hoteles,  ¿tienes  infinitos?
[65:48] 
[65:48] No,  infinitos  no.  O  sea,  tú  no  tú  puedes
[65:50] 
[65:50] tener  un  puedes  construir  un  hotel,  eh,
[65:52] 
[65:52] fácilmente  donde  no  lo  había.  Sí,  pero
[65:55] 
[65:55] yo  solo  voy  a  comprar,  yo  solo  voy  a
[65:56] 
[65:56] hacerlo  si  tengo  el  suelo  con  licencia
[65:57] 
[65:57] otorgada.  Vale.  Tú  no  te  metes  en  el  lío
[66:00] 
[66:00] de  de  conseguir  una  licencia  de  un
[66:02] 
[66:02] hotel,  ¿no?  No,  porque  esto  ya  sería
[66:03] 
[66:04] para  mi  opinión  ya  es  un  nivel  ya  más  de
[66:05] 
[66:05] riesgo  oportunístico,  sobre  todo  en  el
[66:06] 
[66:06] hotelero  en  España  que  está  muy
[66:07] 
[66:07] limitada.  Tú  puedes  hacer  un  sitio  donde
[66:08] 
[66:08] ya  hay  ya  hay  ya  hay  hotel,  ya  hay  hotel
[66:11] 
[66:11] y  tú  lo  repos.  Nuestro  ideal  es  un  hotel
[66:12] 
[66:12] Plac  and  Play  donde  hay  un  hotel  que  ya
[66:14] 
[66:14] funciona.  Ya  tengo  una  cuenta  de
[66:15] 
[66:15] explotación.  Ahora  estoy  mirando,
[66:17] 
[66:17] estamos  mirando  un  hotel  en  una  isla  de
[66:19] 
[66:19] España  que  es  un  hotel  que  gana  2
[66:21] 
[66:21] millones  al  año  y  factura  seis,
[66:24] 
[66:24] pero  no  lo  hace.  No  está  mal,  ¿no?  Como
[66:25] 
[66:25] YIL.  Bueno,  depende  de  qué  precio  pida.
[66:29] 
[66:29] Piden  35  millones.
[66:32] 
[66:32] Piden  35  millones.  Piden  35  millones.  Es
[66:33] 
[66:33] una  del  cinco  y  poco.  Pero  si  te  metes  a
[66:36] 
[66:36] ver  el  hotel  dices,  "Ostra,  este  hotel
[66:38] 
[66:38] puedes  ampliar  25  habitaciones."  No,
[66:40] 
[66:40] pero  como  como  evitas  sobreventas  es
[66:42] 
[66:42] brutal,  ¿no?  Bueno,  es  un  30.  Sí,
[66:45] 
[66:45] debería  estar  en  un  40  45  el  hotelero,
[66:47] 
[66:47] la  OPCO  hotelera,  está  entre  un  40  y  un
[66:49] 
[66:49] 55.  O  sea,  un  hotel  gana  la  mitad  de  lo
[66:51] 
[66:51] que  factura.  Sí,  como  más  lujo,  más  alto
[66:55] 
[66:55] es  el  margen.  Perdón,  perdón,  al  revés.
[66:57] 
[66:57] como  más  lujo,  más  bajo  es  el  Markegen,
[66:59] 
[66:59] o  sea,  un  for  Seasons,  el  el  coste  de
[67:02] 
[67:03] personal  que  tiene  para  aparcar  del
[67:04] 
[67:04] coche  de  servicio  y  tal,  hace  que  los
[67:05] 
[67:05] márgenes  bajen  porque  tiene  un  gasto  de
[67:06] 
[67:06] gestión  mucho  más  alto.  Y  un  hotel  de
[67:09] 
[67:09] Bet  andan  Breakfast,  de  estos  de
[67:10] 
[67:10] carretera,  esto  es  un  cash  al  55  60%  de
[67:13] 
[67:13] margen  de  lo  que  factura.
[67:16] 
[67:16] Sí,  sí,  estoy  flipando.  Entonces,  es  muy
[67:19] 
[67:19] buen  negocio.
[67:21] 
[67:21] Es  buen  negocio,  pero  es  intensivo  en
[67:24] 
[67:24] operaciones,
[67:25] 
[67:25] en  personal.  Hay  muchos  problemas  de
[67:28] 
[67:28] personal  ahora  mismo  en  el  sector  en  el
[67:29] 
[67:29] sector  hotelero,
[67:31] 
[67:31] sobre  todo  depende  de  qué  ubicaciones.  Y
[67:32] 
[67:32] eso es  que  se  traduce  en  en  mejor  en
[67:34] 
[67:34] peor  Vita  o
[67:36] 
[67:36] al  final  todo  tiene  todo  vale  Vita.
[67:37] 
[67:38] Levita  Levita  es  el  resumen  de  toda  la
[67:39] 
[67:39] historia.  O  sea,  en  este  hotel  en
[67:41] 
[67:41] concreto,  por  ejemplo,
[67:43] 
[67:43] gana  un  30,  pero  está  dejando  hacer
[67:46] 
[67:46] muchas  cosas.  Vende  un  30%  por  debajo
[67:48] 
[67:48] del  precio  de  mercado  que  debería  vender
[67:49] 
[67:49] si  estuviera  dentro  de  un  canal
[67:50] 
[67:50] comercial  de  una  gran  marca.  Esa  es  tu
[67:51] 
[67:52] hipótesis,  que  el  Excel  lo  aguanta  todo.
[67:54] 
[67:54] Esta  es  mi  hipótesis  validada  con  10
[67:55] 
[67:55] operadoras.  profesionales  que  tienen  más
[67:58] 
[67:58] de  1000  hoteles  cada  una.  Entonces,
[68:00] 
[68:00] cuando  a  mí  Marriot  Hayat  me  lía  tal,  me
[68:02] 
[68:02] dice,  "Oye,  yo  tengo  estos  hoteles  en
[68:04] 
[68:04] esta  isla  que  venden  un  20."  Tú  ves  el
[68:06] 
[68:06] mercado  y  es  muy  fácil  ver  y  hay  muchas
[68:08] 
[68:08] herramientas  en  este  segmento,  en  este
[68:10] 
[68:10] mercado.  Es  un  mercado  mucho  más
[68:11] 
[68:11] transparente  que  los  otros  inmobiliarios
[68:13] 
[68:14] que  hablábamos  porque  tú  te  tú  puedes
[68:15] 
[68:15] saber  el  precio  que  vende  por  noche,  tu
[68:17] 
[68:17] competencia  y  tú.  Primero  porque  es
[68:20] 
[68:20] público  en  algunas  plataformas,  porque
[68:21] 
[68:21] además  es  que  hay  unas  plataformas  donde
[68:22] 
[68:22] los  hoteles  comparten  la  información.
[68:25] 
[68:25] Entonces  yo  puedo  saber  que  ese  hotel
[68:27] 
[68:27] vende  a  300  la  medianoche,  es  un  cinco
[68:29] 
[68:29] estrellas  y  está  vendiendo  un  25%  por
[68:32] 
[68:32] debajo  de  su  competencia  y  simplemente
[68:35] 
[68:35] es  porque  su  competencia  está  en  un
[68:36] 
[68:36] canal  comercial  potente  de  una  marca  de
[68:38] 
[68:38] primer  nivel  y  porque  este  hotel  le
[68:40] 
[68:40] faltan  algunas  cosas  como  interiorismo,
[68:42] 
[68:42] decoración,  etcétera.  Pero  lo  que  es  la
[68:44] 
[68:44] estructura  y  es  muy  bueno.  Entonces  esta
[68:48] 
[68:48] operación  para  nosotros  es  la  ideal.  Ya
[68:50] 
[68:50] veremos  si  sale  porque  pero  35  millones
[68:52] 
[68:52] de  una  pasta,  ¿eh?
[68:53] 
[68:53] Bueno,  pide  45,  perdón,  pide  45  porque
[68:56] 
[68:56] hay  unas  es  igual,  pide  hay  unas  villas
[68:57] 
[68:58] en  medio.  Es  igual.  Pide  el  hotel,  el
[68:59] 
[68:59] hotel  hotel  son  35.  Nosotros  deberíamos
[69:01] 
[69:01] comprarlo  27,  28,  [ __ ]  para  que  haya
[69:04] 
[69:04] un  recorrido.  Pero  bueno,  ahí  nosotros
[69:06] 
[69:06] eso  todavía  no  lo  has  comprado,  se  nos
[69:07] 
[69:08] está  escuchando.  No  creo  porque  porque
[69:10] 
[69:10] son  porque  es  de  fuera.  Es  de  fuera  y
[69:13] 
[69:13] tal,  pero  bueno,  que  ahí  puedes  ampliar
[69:14] 
[69:14] habitaciones,  mejorar  el  restyling  del
[69:16] 
[69:16] hotel  y  darlo  a  una  marca  de  primer
[69:17] 
[69:17] nivel.  Y  la  marca  lo  que  va  a  hacer  es
[69:18] 
[69:18] vender  más  caro  porque  va  a  hacer
[69:20] 
[69:20] revenue  management  y  porque  tiene  un
[69:21] 
[69:21] canal  comercial  que  te  le  va  a  aportar
[69:22] 
[69:22] el  60  70%  de  las  ventas
[69:25] 
[69:25] y  mejorar  el  margen  porque  normalmente
[69:28] 
[69:28] la  marca  centraliza  costes.  Debería
[69:30] 
[69:30] mejorar  el  margen  porque  hay  costes  que
[69:33] 
[69:33] tienes  implicados  en  el  hotel  que  la
[69:34] 
[69:34] marca  reparte  entre  tres  o  cuatro
[69:35] 
[69:35] hoteles.  Esto  versus  un  operador  no
[69:38] 
[69:38] profesional  que  gestiona  solo  su  hotel.
[69:41] 
[69:41] Esta  es  la  teoría,  ¿eh?  Y  luego  no.
[69:42] 
[69:42] Claro,  es  que  yo  le  veo  le  veo  mil
[69:44] 
[69:44] riesgos.  Entonces,  yo  con  el  en  el
[69:45] 
[69:45] hotelero,  con  el  inquilino  me  puedo
[69:47] 
[69:47] relacionar  de  tres  formas:  renta  fija,
[69:50] 
[69:50] renta  variable  sobre  facturación  o  o
[69:53] 
[69:54] renta  variable  sobre  vita  o  un  contrato
[69:56] 
[69:56] de  gestión  de  management  que  puede
[69:58] 
[69:58] llevar  o  no  un  garantizado,  un  mínimo
[70:00] 
[70:00] garantizado.
[70:02] 
[70:02] Entonces,  estas  tres  estas  tres  patas,
[70:04] 
[70:04] estas  tres  opciones,  es  como  el  mercado
[70:06] 
[70:06] hotelero  se  relaciona  con  los  owners,
[70:08] 
[70:08] ¿vale?  Diríamos  que  el  que  el  owner  no
[70:11] 
[70:11] profesional  prefiere  la  renta  fija  y  el
[70:13] 
[70:13] owner  profesional  quiere  un  management.
[70:17] 
[70:17] Hi  Partners,  que  es  el  mayor  propietario
[70:19] 
[70:19] de  hoteles  en  el  sur  de  Europa,  son  de
[70:21] 
[70:21] aquí  de  Barcelona.  Eh,  creo  que  algún
[70:23] 
[70:23] día  tienes  que  traerlos.  Eh,  tienen,  no
[70:25] 
[70:25] sé,  bueno,  son  de  Blackstone,  o  sea,
[70:28] 
[70:28] capital  institucional  que  utiliza  una
[70:30] 
[70:30] plataforma  española  para  crecer  y  ahora
[70:33] 
[70:33] no  sé  si  salen  a  bolsa  o  están
[70:34] 
[70:34] vendiéndose,  están  en  un  proceso  de  tal.
[70:36] 
[70:36] son  el  mayor  propietario  hotelero  en
[70:37] 
[70:37] España  y  de  Europa.  Ellos  tienen  una
[70:40] 
[70:40] estrategia  hotelera  de  hoteles
[70:41] 
[70:41] vacacionales  de  un  tamaño  grande,
[70:44] 
[70:44] todos  en  gestión
[70:46] 
[70:46] porque  el  capital  institucional  o  el
[70:48] 
[70:48] capital  profesional,  o  sea,  el  mercado
[70:50] 
[70:50] lo  que  estamos  viendo  y  más  después  de
[70:51] 
[70:51] COVID  es  que  oye,
[70:55] 
[70:55] tengo  el  riesgo  igual  si  tengo  una  renta
[70:56] 
[70:56] fija,  que  si  tengo  la  cuenta  de
[70:57] 
[70:57] explotación  entera  del  hotel,  con  lo
[70:59] 
[70:59] cual  si  voy  a  tener  el  mismo  riesgo,
[71:01] 
[71:01] prefiero  como  propietario  poder  estar
[71:03] 
[71:03] encima  de  la  cuenta  de  explotación  y
[71:05] 
[71:05] llevarme  el  un  30  40%  más  de
[71:08] 
[71:08] rentabilidad.
[71:09] 
[71:09] O  sea,  antes  esto  yo  tengo  bastantes
[71:11] 
[71:11] conversaciones  con  brokers  en  Londres,
[71:13] 
[71:13] con  la  gente  que  hace  las  transacciones
[71:15] 
[71:15] más  grandes  hotelas  en  Europa,  porque
[71:16] 
[71:16] nosotros  estamos  construyendo  un  un
[71:17] 
[71:17] portfolio  y  y  nos  dicen  antes  del  COVID
[71:21] 
[71:21] de  referencia,  un  portfolio  hotelero  en
[71:23] 
[71:23] renta  prime  o  de  activos  de  calidad
[71:27] 
[71:27] en  renta  fija  iba  al  al  4  y  medio  CCO  y
[71:31] 
[71:31] en  management  iba  al  5656  porque  había
[71:34] 
[71:34] esa  variabilidad  de  y  esa  y  esa
[71:35] 
[71:35] diferencial  de  yield  era  lo  que  a  ti  era
[71:38] 
[71:38] lo  que  valoraba  el  riesgo,  ¿no?,  del
[71:40] 
[71:40] tipo  de  contrato.  Después  del  COVID,  las
[71:42] 
[71:42] y  se  han  estrechado.
[71:46] 
[71:46] Después  del  COVID,  el  el  mercado  de
[71:48] 
[71:48] inversión  hotelera  mundial  ha  dicho,
[71:49] 
[71:49] "Oye,
[71:51] 
[71:51] entre  que  el  hotel  el  entre  que  este
[71:52] 
[71:52] hotel  me  pague  1  millón  de  renta,  fija  y
[71:54] 
[71:54] y  el  activo  valga  20
[71:57] 
[71:57] o  que  o  que  me  dé  en  management  1,300,
[72:01] 
[72:01] pero  con  el  riesgo  de  que  si  va  mal  me
[72:03] 
[72:03] puede  dar  900,
[72:05] 
[72:05] la  de  valoración  de  este  activo  se  se
[72:07] 
[72:07] han  igualado.  Antes  había  una  diferencia
[72:09] 
[72:09] de  firmar  una  renta  fija  y  que  el
[72:11] 
[72:11] operador  tuviera  el  riesgo  y  ahora  cada
[72:12] 
[72:12] vez  hay  menos  diferencia.  Entonces,
[72:15] 
[72:15] bueno,  se  están  viendo  bastantes  eh
[72:17] 
[72:17] integraciones  de  OPC  debajo  de  Propos
[72:21] 
[72:21] hechos  exógenos,  como  por  ejemplo  que
[72:22] 
[72:23] parezca  Airbnb,  o  sea,  Airbnb  se  lo  han
[72:25] 
[72:25] ido  cargando.  Supongo  que  sí,  los  amigos
[72:28] 
[72:28] del  lobby  de  hotelero  han  tenido  que
[72:30] 
[72:30] hemos  tenido  edificios  de  apartamentos
[72:31] 
[72:31] turísticos  en  Barcelona,  ¿vale?  Eh,  pero
[72:34] 
[72:34] esto,  o  sea,  por  ejemplo,  que  se
[72:35] 
[72:35] distribuya  esta  demanda  en  otros  en  otra
[72:37] 
[72:37] posible  competencia,  ¿puede  afectar  este
[72:39] 
[72:39] plan  a  largo  plazo?  este  yield  eh,  no  lo
[72:42] 
[72:42] parece  eh  porque  parece  que  va  en
[72:43] 
[72:43] dirección  contraria,  pero  hay  factores
[72:45] 
[72:45] de  exógenos.  Sí,  claro.  Eh,  lo  que  pasa
[72:48] 
[72:48] que  hay  un  lobby  muy  potente  en  España,
[72:50] 
[72:50] yo  creo.  Y  además  es  que  la  regulación,
[72:53] 
[72:54] o  sea,  en  en  las  Islas  Valeres,  por
[72:55] 
[72:55] ejemplo,  y  en  Barcelona  también  hay
[72:57] 
[72:57] moratoria  de  licencias,  o  sea,  no  se
[72:58] 
[72:58] abren  nuevos  útiles  en  Barcelona.  No,  ya
[73:01] 
[73:01] por  eso  te  decía  que  comprar  un  hotel  en
[73:02] 
[73:02] Barcelona  es  comprar  oro  y  por  eso
[73:05] 
[73:05] tienen  estos  unas  subidas  de  precio
[73:07] 
[73:07] brutales.  Por  eso  tienen  estos  múltiplos
[73:08] 
[73:08] sobre  y  y  las  y  están,  o  sea,  es  de
[73:10] 
[73:10] locos.  O  sea,  te  vienen  en  Barcelona,
[73:11] 
[73:12] nos  ofrecen  hoteles  al  3  y5%  que  dices,
[73:13] 
[73:13] "Oye,  que  es  un  hotel,  que  esto  no  es  un
[73:14] 
[73:15] local  en  paseo  de  gracia,  que  es  un
[73:16] 
[73:16] hotel  que  tal  que  bueno  eh  claro,  la  los
[73:20] 
[73:21] factores  esógenos  son  que  ahora  mismo
[73:23] 
[73:23] encontrar  hoteles  de  calidad  tampoco  es
[73:24] 
[73:25] fácil.
[73:27] 
[73:27] Sobre  todo  en  las  principales  ciudades,
[73:29] 
[73:29] en  Madrid  está  pasando  lo  contrario.  Ahí
[73:31] 
[73:31] están  abiertas  y  están  abriendo  un
[73:33] 
[73:33] montón  de  hoteles  de  lujo.  Ahí  sí  se
[73:34] 
[73:35] puede  crear  hoteles.  Sí,  de  cero.  Eh,
[73:39] 
[73:39] veremos  qué  pasa  porque  la  oferta  de
[73:40] 
[73:40] lujo  hotelero  Madrid  ha  incrementado  una
[73:43] 
[73:43] barbaridad.  O  sea,  ha  abierto  For
[73:45] 
[73:45] Seasons,  Mandarin,  están  abriendo  un
[73:47] 
[73:47] montón  de  marcas  de  de  gran  lujo  y  son
[73:50] 
[73:50] marcas  que  venden  aparecicios  de  más  de
[73:52] 
[73:52] 1000  €  la  noche.  Es  una  barbaridad.
[73:55] 
[73:55] Entonces  ahí  también  hay  un  límite  de  la
[73:57] 
[73:57] demanda.  De  momento  la  está  absorbiendo.
[74:01] 
[74:01] Ya  veremos  si  si  vemos  unas  empiezan  a
[74:04] 
[74:04] bajar  las  ocupaciones  o  no  de  los
[74:05] 
[74:05] hoteles  de  de  gran  lujo  en  Madrid.  En
[74:08] 
[74:08] Barcelona  es  todo  es  todo  lo  contrario.
[74:09] 
[74:09] Los  precios  suben  porque  la  ocupación  es
[74:11] 
[74:11] brutal.  O  sea,  brutal.  Oye,  ¿podemos
[74:14] 
[74:14] hablar  de  vivienda?  Sí,  me  interesa
[74:16] 
[74:16] hablar  de  vivienda.  ¿Cuál  es  tu  opinión
[74:19] 
[74:19] del  problema  de  la  vivienda?  Estoy
[74:20] 
[74:20] preocupado,  o  sea,  me  preocupa  de  verdad
[74:23] 
[74:23] porque  pienso  que  tiene  un  impacto
[74:26] 
[74:26] directo  en  el  bienestar  de  la  gente.  O
[74:28] 
[74:28] sea,  al  final  es  un  tío  muy  liberal,
[74:30] 
[74:30] obviamente  me  dedico  a  tengo  un  negocio
[74:31] 
[74:31] que  es  capitalista,  ¿no?  O  sea,  es  de
[74:33] 
[74:33] inversión  de  capital  y  de  generar  un
[74:35] 
[74:35] impacto  en  la  sociedad,  de  crear
[74:36] 
[74:36] economía,  crear  puestos  de  trabajo,
[74:37] 
[74:37] etcétera,  etcétera,  pero  que  al  final
[74:39] 
[74:39] hay  una  cosa  por  delante  que  es  el
[74:40] 
[74:40] bienestar  de  las  personas.  No  sirve  de
[74:41] 
[74:41] nada  crear  cosas,  empresas,  tal,  si  la
[74:43] 
[74:43] gente  no  puede  vivir  felizmente  en  donde
[74:46] 
[74:46] quiere  vivir,  ¿no?  Y  lo  de  Barcelona
[74:48] 
[74:48] ahora  mismo  es,  o  sea,  es  brutal,  no  es
[74:52] 
[74:52] brutal,  es  un  problema  enorme.  O  sea,  es
[74:55] 
[74:55] una  cosa,  yo  nosotros  traemos  a  mucha
[74:56] 
[74:56] gente  de  fuera  y  acáí  tenemos  un  equipo
[74:59] 
[74:59] haciendo  malabares  para  ayudarles  a
[75:00] 
[75:01] encontrar  cualquier  sitio  para  vivir.  Es
[75:03] 
[75:03] muy  preocupante,  de  verdad.  O  sea,  y  ya
[75:05] 
[75:05] era  preocupante  antes  la  regulación  y
[75:07] 
[75:07] con  la  regulación  se  han  cargado  el
[75:10] 
[75:10] mercado  del  alquiler  en  Barcelona.  O
[75:11] 
[75:11] sea,  el  otro  día  hice  el  experimento,  yo
[75:14] 
[75:14] soy  tan  friky  que  antes  de  ir  a  dormir
[75:15] 
[75:15] me  lista  algún  mercado  diferente  cada
[75:17] 
[75:17] día  si  voy  aprendiendo  cosas  y  dije  voy
[75:20] 
[75:20] a  ver  Barcelona,  zona  Shampla,  Sagrada
[75:24] 
[75:24] Familia,  zona  normal
[75:26] 
[75:26] piso  más  barato  en  alquiler  con  dos
[75:28] 
[75:28] habitaciones.  No  me  vale  un  estudio  en
[75:29] 
[75:30] un  tal  15  €  Sí,  sí,  pero  100  €  en
[75:34] 
[75:34] alquiler  temporal.  Bueno,  voy  a  buscar
[75:36] 
[75:36] el  primero  que  encuentre  en  alquiler
[75:38] 
[75:38] normal,  o  sea,  que  no  digan  que  es
[75:39] 
[75:39] alquiler  temporal.  Creo  que  eran  2000  €
[75:43] 
[75:43] pero  si  es  el  si  es  un  50  60%  más  del
[75:46] 
[75:47] sueldo  medio  en  este  país.  Es  brutal.
[75:50] 
[75:50] Pero  es  que  además  no  hay  nada,  o  sea,
[75:51] 
[75:52] no  acuerdo  el  número,  pero  había  super
[75:53] 
[75:53] pocos  pisos,  ¿no?  Y  tú  vas  ahí  y  hay
[75:56] 
[75:56] como  cola  50  personas  por  delante.  Es  es
[76:00] 
[76:00] brutal.  Nosotros  como  inversores,
[76:03] 
[76:03] eh,  y  yo  siempre  nosotros  hemos  lo  que
[76:05] 
[76:05] hacemos  lo  hemos  hecho  siempre  de  cara  a
[76:06] 
[76:06] ser  un  producto  de  banca  privada,  no  de
[76:09] 
[76:09] cara  a  ser  un  producto  inmobiliario.  O
[76:11] 
[76:11] sea,  pues  que  si  tú  estuvieras  metido  en
[76:12] 
[76:12] vivienda,  serías  visto  como  en  fondo
[76:14] 
[76:14] buitre.  Claro.  Y  por  eso  no  nos  hemos
[76:15] 
[76:15] metido  por  un  tema  reputacional.  Nadie
[76:17] 
[76:17] quiere.  ¿Quién  se  mete?  Los  Bueno,
[76:20] 
[76:20] ¿quién  se  mete?  Se  metían  porque  están
[76:21] 
[76:21] saliendo.  Claro,  no  no  queda.  Yo  creo
[76:23] 
[76:23] que  no  debe  quedar  nadie.  Y  todo  el
[76:24] 
[76:24] mundo  que  hace  inmobiliario,  todo  el
[76:26] 
[76:26] mundo  está  o  en  hoteles,  eh,  o  está  en
[76:29] 
[76:29] locales  comerciales,  o  está  en  data
[76:31] 
[76:31] centers.  Salido  o  residencial  de  lujo  en
[76:34] 
[76:34] Madrid,  la  gente  que  todo  el  capital
[76:36] 
[76:36] latinoamericano  que  están  haciendo  ahí
[76:37] 
[76:37] barbaridades  vendiendo  a  25,000  €  al
[76:39] 
[76:39] metro  cuadrado  en  Madrid  y  tal,  pero  el
[76:41] 
[76:41] lo  que  el,  o  sea,  la  el  en  este  modelo
[76:44] 
[76:44] que  tenemos  capitalista,  la  sociedad
[76:46] 
[76:46] necesita  cosas  del  capital  y  en  este
[76:48] 
[76:48] caso  se  necesita  oferta  inmobiliaria.
[76:51] 
[76:51] Entonces,  hay  una  cosa  que  lo  hemos
[76:52] 
[76:52] explicado  y  capitalista  o  no
[76:54] 
[76:54] capitalista,  o  sea,  puede  ser  que  el
[76:55] 
[76:55] estado  construya.  Claro,  pero  tampoco  lo
[76:57] 
[76:57] hace.  Pero,  ¿con  qué  dinero?  El  estado
[76:58] 
[76:59] con  el  dinero  porque  recapta  de  la
[77:00] 
[77:00] economía.  Sí,  que  recapta  bastante.
[77:03] 
[77:03] Claro.  ¿Por  qué  no  construye  más?  Bueno,
[77:06] 
[77:06] primero,  o  sea,  yo  me  iría  primero  de
[77:08] 
[77:08] todo  hay  dos  cosas.  El  el  colaboración
[77:11] 
[77:11] público-privada,  es  decir,  el  Estado  no
[77:13] 
[77:13] tiene  la  capacidad  de  gestionar  pues  que
[77:16] 
[77:16] oye
[77:17] 
[77:17] usuelo  público  a  promotora  privada.  a  un
[77:21] 
[77:21] retorno  que  la  promotora  se  gane  que  se
[77:23] 
[77:23] gane,  o  sea,  que  se  gane  la  vida  de  la
[77:25] 
[77:25] promotora  y  que  y  y  creación  de  oferta.
[77:28] 
[77:28] El  estado,  decir  así  como  el  estado  no,
[77:31] 
[77:31] pero  tienen  capacidad  de  deene  edificios
[77:34] 
[77:34] cambio  de  uso  de  edificios  de  oficinas.
[77:36] 
[77:36] Aquí  en  el  22@  hay  bastantes  oficinas
[77:39] 
[77:39] vacías.  Sí,  sí,  sí,  sí.  Porque  hace  unos
[77:41] 
[77:41] años  cuando  se  hizo  todo,  todos  los
[77:43] 
[77:43] planes  y  tal,  ¿no?  Residencial  no  porque
[77:46] 
[77:46] se  especulará  con  la  vivienda  y  no  sé
[77:47] 
[77:47] qué.  oficinas  que  vamos  a  ser  el  nuevo
[77:50] 
[77:50] Silicon  Valley,  ya,  pero  hay  un  momento
[77:52] 
[77:52] que  viene  el  telework  y  tal  y  hay  50%  de
[77:56] 
[77:56] las  oficinas  vacías,  no  sé,  es  una
[77:57] 
[77:57] animalada.
[77:59] 
[77:59] Facilitar  cambio  de  uso.  En  el  hay
[78:01] 
[78:01] tantos  pisos  de  200,  300,  400  m  que  no
[78:04] 
[78:04] se  pueden  segregar  porque  la  clave
[78:06] 
[78:06] urbanística  no  permite  por  densidad  más
[78:08] 
[78:08] viviendas.  facilitar  la  segregación,
[78:11] 
[78:11] facilitar  el  cambio  de  uso  de  locales.
[78:12] 
[78:12] Lo  que  empecé  diciendo  yo  hace  años,
[78:14] 
[78:14] está  lleno  de  locales  comerciales
[78:17] 
[78:17] en  calles  no  principales,  en  todos  los
[78:19] 
[78:19] barrios,  que  algunos  se  reconvierten  de
[78:21] 
[78:22] forma  legal  y  otros  de  forma  ilegal,
[78:23] 
[78:23] pero  es  que  hay  que  reconvertirlo  porque
[78:24] 
[78:24] ya  no  existe  el  comercio  eh,  digamos  de
[78:29] 
[78:29] de  calle  de  barrio,  ¿no?  Se  está  y  [ __ ]
[78:32] 
[78:32] pues  son  metros  para  crear  viviendas  y
[78:35] 
[78:35] luego
[78:36] 
[78:36] pues  suelos  que  son  dotacionales.  El
[78:38] 
[78:38] otro  día  no  se  veía  un  equipamento
[78:40] 
[78:40] enorme,  no  me  acuerdo  de  qué  era,  que
[78:41] 
[78:41] pensaba,  "Es  que  aquí,  ¿cuántas
[78:42] 
[78:42] viviendas  podías  haber  hecho?"  No,
[78:43] 
[78:43] claro,  yo  pienso  lo  mismo  todo  el  rato.
[78:45] 
[78:45] Y  luego,  pero  pero  el  problema  de  la
[78:47] 
[78:47] promoción  en  vivienda,  que  no  es  donde
[78:49] 
[78:49] estás  tú  ahora  mismo,  ¿no?  Sí.  No,
[78:50] 
[78:50] nosotros  y  no  y  no  no  hemos  estado  y  no
[78:52] 
[78:52] vamos  a  estar  ya.  Es  que  que  esto  es  lo
[78:54] 
[78:54] que  dice  todo  el  mundo  en  gran  parte  es
[78:56] 
[78:56] porque  tiene  unas  obligaciones  de
[78:57] 
[78:57] construir  vivienda  social  que  hacen  que
[79:00] 
[79:00] el  que  el  break  even  de  la  operación
[79:02] 
[79:02] Bueno,  en  Barcelona  se  puso  el  la  norma
[79:04] 
[79:04] del  VPO  del  30%  que  te  obligaba  a
[79:06] 
[79:06] dedicar  el  30%  a  vivienda  social.
[79:08] 
[79:08] Entonces  solo  con  esto,  o  sea,  los
[79:11] 
[79:11] promotores  van,  o  sea,  el  negocio
[79:13] 
[79:13] promotor  es  un  negocio  muy  malo,  o  sea,
[79:16] 
[79:16] los  márgenes  son  muy  bajos,  son  márgenes
[79:18] 
[79:18] de  un  20,  un  25%  a  3  4  años,  o  sea,  son
[79:20] 
[79:20] márgenes  anuales  del  del  5  6%,  o  sea,  es
[79:24] 
[79:24] un  negocio  de  [ __ ]  muy  intensivo  en
[79:26] 
[79:26] capital,  con  mucho  con  mucho  riesgo  de
[79:28] 
[79:28] construcción,  tal,  o  sea,  no  se  forran
[79:30] 
[79:30] las  promotoras  no  se  forran  porque
[79:32] 
[79:32] compran  el  suelo  ya  muy  caro,  pero  si  le
[79:33] 
[79:34] das  un  suelo  barato  porque  es  público  o
[79:36] 
[79:36] se  lo  o  lo  aporta
[79:38] 
[79:38] a  x  años,  la  promotora  puede  dar  unos
[79:41] 
[79:41] precios  mucho  más  atractivos.  Este  es  el
[79:43] 
[79:43] formato  que  tienes  que  que  potenciar.  Si
[79:45] 
[79:45] le  limitas  el  precio  que  puede  vender,
[79:47] 
[79:47] aún  se  hace  en  Barcelona,  no  es  menos  el
[79:49] 
[79:49] número,  pero  se  han  hecho  super  pocas
[79:50] 
[79:50] viviendas  de  obra  nueva  por  el  tema  del
[79:51] 
[79:52] del  VPO.  Esto  en  lo  que  es  build  to
[79:54] 
[79:54] sell,  digamos,  eh,  promoción,  compra
[79:57] 
[79:57] para,  o  sea,  promoción  para  vender  y
[80:00] 
[80:00] para  y  para  rentar.
[80:02] 
[80:02] Me  voy  a  lo  que  explicábamos  antes,  o
[80:03] 
[80:03] sea,  el  mercado  de  capitales  está  lleno
[80:05] 
[80:05] de  capital  que  está  encantado  con
[80:08] 
[80:08] recibir  un  3,  un  4%  de  retorno  sobre  el
[80:10] 
[80:10] capital,  pero  tienes  que  ir  a  ese
[80:11] 
[80:11] capital.  El  problema  es  que  el  capital
[80:12] 
[80:12] que  ha  invertido  o  que  puede  invertir  en
[80:14] 
[80:14] vivienda  porque  baja  a  la  realidad  son,
[80:17] 
[80:17] volvemos  a  lo  de  antes,  a  los  fondos  de
[80:18] 
[80:18] segunda  y  tercera  división  que  tienen  un
[80:20] 
[80:20] coste  de  capital  del  12%.
[80:22] 
[80:23] Y  eso  evidentemente  no  te  cabe  en
[80:25] 
[80:25] inversión  para  promover  vivienda  de
[80:27] 
[80:27] alquiler,  ¿no?  O  sea,  es  ese  el  problema
[80:29] 
[80:29] está  en  el  mercado  de  capitales.  Pero  si
[80:31] 
[80:31] tú  te  vas  a  pedirle,  si  tú  montas  un
[80:33] 
[80:33] fondo  de  pensiones  español
[80:35] 
[80:35] o  o  un  fondo  de  primera  división  español
[80:36] 
[80:37] para  invertir  en  vivienda  asequible  y  te
[80:38] 
[80:38] vas  a  captar  dinero  del  institucional
[80:40] 
[80:40] del  fondo  de  pensiones  de  Singapur,  del
[80:42] 
[80:42] fondo  de  pensiones  de  Canadá,  del  de
[80:43] 
[80:43] Noruega,  en  vez  de  que  estos  inviertan
[80:45] 
[80:45] en  Blackston,  en  Carly  y  en  y  en  y  en
[80:48] 
[80:48] los  private  equities  que  tienen  un  coste
[80:49] 
[80:49] capital  de  12%,  creas  tú  un  fondo  y  te
[80:51] 
[80:51] vas  a  buscar  capital  al  3  o  4%,
[80:54] 
[80:54] puedes  tener  toda  una  cartera  de
[80:55] 
[80:55] vivienda  asequible  financiada  por
[80:57] 
[80:57] capital  privado  mundial  de  pensionistas
[81:00] 
[81:00] de  pension  funds,  que  su  costo  de
[81:02] 
[81:02] capital  es  el  3  o  4%  y  ahí  te  van  a
[81:03] 
[81:03] salir  los  números  para  poder  hacer  bilto
[81:05] 
[81:05] rent  y  es  lo  que  es  en  lo  que  invierten,
[81:08] 
[81:08] por  ejemplo,  en  países  como,  bueno,  en
[81:10] 
[81:10] estos  país  que  tienen  fondos  tan  grandes
[81:12] 
[81:12] tan  grandes  de  pensiones,  invierten  en
[81:15] 
[81:15] vivienda  asequible  con  capital.
[81:18] 
[81:18] Y  tú  has  intentado  tú  has  intentado
[81:20] 
[81:20] hablar  con  la  administración  pública  y
[81:22] 
[81:22] intentar  llegar  a  algún  tipo  de  acuerdo
[81:24] 
[81:24] no.  Nosotros  nosotros  con  la
[81:25] 
[81:25] administración  pública  nos  peleamos  a
[81:27] 
[81:27] nivel  local  pues  con  ses  cuando  hemos
[81:29] 
[81:29] tenido  proyectos  o  donde  tenemos
[81:30] 
[81:30] proyectos  donde  necesitamos  una  licencia
[81:31] 
[81:31] de  obra  para  rehabilitar  o  crear  o  o
[81:34] 
[81:34] construir,  ¿no?  Pero  bueno,  no  es  que
[81:37] 
[81:37] nos  peleemos,  simplemente  es  que  tenemos
[81:38] 
[81:39] un  proyecto  y  los  plazos  de  licencia  son
[81:41] 
[81:41] aberrativos  de  un  año,  de  2  años.  Por
[81:43] 
[81:43] eso  decía  que  intentamos  entrar  en
[81:44] 
[81:44] activos  que  la  licencia  o  ya  esté  o
[81:46] 
[81:46] tenga  un  plazo  muy  corto  porque  sea  una
[81:48] 
[81:48] licencia  de  obra  menor.  Eh,  si  yo  entro
[81:50] 
[81:50] en  obra  mayor  en  nueva  construcción,
[81:52] 
[81:52] cuando  lo  hemos  hecho  en  el  pasado,
[81:53] 
[81:53] hemos  intentado  pues  esto,  que  el  suelo
[81:55] 
[81:55] se  compre  al  final  o  pagar  cuando  tengo
[81:57] 
[81:58] la  licencia,  porque  te  puedes  estar
[81:59] 
[81:59] esperando  2  tr  años  para  obtener  una
[82:00] 
[82:00] licencia  de  obra  en  este  país.  Depende
[82:02] 
[82:02] de  esto  depende  del  ayuntamiento.  No
[82:04] 
[82:04] hemos  hablado  con  la  administración.  La
[82:06] 
[82:06] gran  pregunta  es  es  ¿por  qué  no?  O  sea,
[82:08] 
[82:08] ¿por  qué  es  tan  complicado?  que  parece
[82:10] 
[82:10] fácil  esto,  ¿no?  Sí,  yo  creo  que  también
[82:12] 
[82:12] parece  fácil  generar  incentivos  pues
[82:14] 
[82:14] igual  fiscales  a  a  la  gente  que  que
[82:17] 
[82:17] ofrece  vivienda  y  que  invierte  en
[82:18] 
[82:18] vivienda  o  rehabilita  vivienda  existente
[82:20] 
[82:20] o  Claro,  es  que  es  girar  es  girar  un
[82:22] 
[82:22] poco  la  tortilla,  ¿no?  En  vez  de  poner
[82:24] 
[82:25] fiscales  no  es  lo  que  da  votos,  ¿no?
[82:26] 
[82:26] Bueno,  es  que  el  problema  es  este,  que
[82:28] 
[82:28] las  legislaturas  son  a  4  años  y  lo  que
[82:30] 
[82:30] da  votos,  es  decir,  he  limitado  el
[82:31] 
[82:31] precio  alquiler  a  todo  el  país.  El
[82:33] 
[82:33] problema  es
[82:34] 
[82:34] señalar  un  enemigo  que  es  el  fondo
[82:36] 
[82:36] buitre.  El  fondo  buitre  es  es  la  causa
[82:38] 
[82:38] de  todo  el  problema,  pero  el  fondo
[82:39] 
[82:39] buitre  que  es  algo  que  ya  está
[82:41] 
[82:41] desapareciendo,
[82:42] 
[82:42] o  sea,  casi  ya  casi  no  existe  en  fondo
[82:45] 
[82:45] eres  tú,  ¿no?  Para  nada,  pero  porque  que
[82:48] 
[82:49] igual  la  sociedad  lo  considera,  ¿no?
[82:50] 
[82:50] Pero  porque  porque  no  lo  conocen  el
[82:52] 
[82:52] fondo.  Claro  que  no  lo  conocen.  Este  es
[82:53] 
[82:53] mayor  problema.  Pero  tú  dices,  hacemos
[82:55] 
[82:55] operaciones  oportunísticas.  Esto  es  para
[82:56] 
[82:56] igual  para  la  sociedad,  esto  es  lo  que
[82:58] 
[82:58] es  la  palabra  oportunística.  Eh,  ¿qué
[83:01] 
[83:01] quiere  decir?  Cuando  digo  oportunístico
[83:02] 
[83:02] es  cuando  cojo  un  comercial  que  eran
[83:04] 
[83:04] unos  cines  abandonados  de  12,000  m  en
[83:07] 
[83:07] Santa  Coloma,  que  es  una  deuda  que  tenía
[83:10] 
[83:10] el  Sared  después  de  la  crisis  y  eso  lo
[83:12] 
[83:12] convierto  en  un  parque  comercial  con
[83:13] 
[83:13] Lidl,  con  varios  varios  actores  de
[83:15] 
[83:16] comerciales  de  alimentación  y  tal  y
[83:17] 
[83:17] compro  eso  con  todo  el  riesgo,  invierto
[83:19] 
[83:19] en  el  proyecto,  en  la  obra  en  arquitecto
[83:20] 
[83:20] y  creo  un  producto  de  valor.  Y  yo  me
[83:23] 
[83:23] refiero  cuando  he  hecho  oportunístico  a
[83:24] 
[83:24] esto,  pero  yo  no  hago  oportunico  de
[83:25] 
[83:25] comprar  una  vivienda  ocupada  y
[83:27] 
[83:27] desocupar,  echar  fuera  a  la  gente.  Esto
[83:28] 
[83:28] nunca  lo  haría  porque  no  me  interesa  y
[83:30] 
[83:30] porque  reputacionalmente  no  tiene  ningún
[83:31] 
[83:31] sentido  y  porque,  o  sea,  el  fondo
[83:34] 
[83:34] oportunista  al  que  se  refiere  la
[83:35] 
[83:35] sociedad  cuando  habla  de  fondó  y  estas
[83:37] 
[83:37] cosas  es  el  fondo  de  primera  división  de
[83:41] 
[83:41] la  que  hablábamos  antes,  Blackstone,  que
[83:42] 
[83:43] su  su  estrategia  de  inversión  en  vez  de
[83:44] 
[83:44] ser  value  de  crear  cosas  y  reconvertir
[83:47] 
[83:47] activos,  construir  nuevos  hoteles,
[83:49] 
[83:49] nuevas  oficinas,  nuevos  parques
[83:50] 
[83:50] comerciales,  lo  que  sea,  ha  comprado
[83:52] 
[83:52] deuda,  que  es  otra  estrategia  de
[83:54] 
[83:54] inversión  inmobiliaria.  He  comprado
[83:55] 
[83:55] deuda  de  bancos  post  crisis,  que  los
[83:58] 
[83:58] bancos  tenían  un  montón  de  deuda  en  el
[84:00] 
[84:00] mercado  inmobiliario,  ha  comprado  deuda
[84:01] 
[84:01] de  bancos  y  la  deuda  está  en  unos
[84:03] 
[84:03] activos  que  ellos  tienen  que  recuperar.
[84:05] 
[84:05] Y  la  gracia  de  esa  inversión  en  estos
[84:06] 
[84:06] fondos  lo  que  hacen  ellos  es  compro  una
[84:08] 
[84:08] deuda  que  vale  1000  millones  que  tienen
[84:10] 
[84:10] activos  debajo  que  valen  3,000  y  voy
[84:12] 
[84:12] vendiendo  los  activos  y  sacando  la  gente
[84:13] 
[84:13] y  y  liquidando  los  activos  y  le  he
[84:16] 
[84:16] quitado  el  marrón  al  banco  que  tiene  la
[84:18] 
[84:18] deuda  vencida  a  la  mora  y  no  tiene  la
[84:19] 
[84:19] capacidad  de  gestionar.  Yo  compro  una
[84:21] 
[84:21] deuda  barata  que  está  en  el  30  o  el  50%
[84:23] 
[84:23] con  una  quita  de  lo  que  vale  el
[84:25] 
[84:25] inmobiliario  que  hay  detrás  y  luego  voy
[84:27] 
[84:27] ejecutando  el  inmobiliario  y  voy
[84:28] 
[84:28] vendiendo  el  inmobiliario  a  su  valor  de
[84:29] 
[84:29] mercado.  Eso  es  Alfonso.  Ese  es  el  fondo
[84:32] 
[84:32] buere.  Entonces,  al  al  Claro,  a  la  yo
[84:35] 
[84:35] cre  yo  creo  que  se  le  dice  a  toda  la
[84:37] 
[84:37] categoría
[84:39] 
[84:39] por  desconocimiento.  Sí,  sí,  por
[84:40] 
[84:40] desconocimiento  porque  en  realidad  si  tú
[84:42] 
[84:42] ves  un  fondo  de  inversión  inmobiliario
[84:45] 
[84:45] que  crea  cosas  que  lo  que  hace  es  [ __ ]
[84:46] 
[84:46] un  hotel  de  tres  estrellas  en  Siches  que
[84:48] 
[84:48] tenía  20  habitaciones  y  daba  trabajo  a
[84:50] 
[84:50] 15  personas,  lo  duplica  a  40,  lo  hace  de
[84:53] 
[84:53] calidad,  lo  arregla,  le  da  trabajo  a  más
[84:55] 
[84:55] de  100  personas  en  el  proceso  de
[84:56] 
[84:56] inversión,  de  construcción,  de
[84:57] 
[84:57] arquitectura,  de  proyecto  de
[84:58] 
[84:58] interiorismo,  de  muebles,  tal,  y  luego
[85:00] 
[85:00] emplea  al  doble  de  personas.  Esto  es
[85:03] 
[85:03] inversión  en  economía  productiva  en
[85:04] 
[85:04] [ __ ]  un  activo  que  era  mítico,  en  este
[85:05] 
[85:05] caso  en  sites,  que  estaba  dejado,  que
[85:08] 
[85:08] estaba  mal  gestionado  y  lo  hacemos
[85:10] 
[85:10] brillar  y  genera  el  doble  o  el  triple
[85:12] 
[85:12] para  todos.  Para  los  que  hemos  cogido  el
[85:14] 
[85:14] riesgo,  tenemos  un  retorno  financiero,
[85:16] 
[85:17] pero  no  es  un  retorno  del  50%,  es  un
[85:18] 
[85:18] retorno  del  6  o  7%.  Eh,  y  para  las
[85:21] 
[85:21] personas  que  trabajan,  que  generan
[85:23] 
[85:23] empleo,  que  tienen  salarios,  que  viven
[85:24] 
[85:24] de  esto,  ¿no?  Y  los  que  han  contribuido
[85:26] 
[85:26] al  proceso  de  inversión.  Entonces,
[85:30] 
[85:30] esto  es  lo  que  a  mí  me  hace  feliz  y  lo
[85:31] 
[85:31] que  hacemos  en  Axpartners  y  lo  que  hacen
[85:32] 
[85:33] muchos  fondos  inmobiliarios,  que  es
[85:34] 
[85:34] crear  cosas  y  desarrollarlas.
[85:37] 
[85:37] No  es  lo  que  hace  un  Hchan,  por  ejemplo,
[85:38] 
[85:38] o  lo  que  hace  un  fondo  financiero  de
[85:39] 
[85:39] arbitraje  que  no  crea  ningún  valor  o
[85:42] 
[85:42] ningún  impacto  directo  en  economía
[85:44] 
[85:44] productiva,  ¿no?  Y  luego  están  los
[85:45] 
[85:45] fondos  inmobiliarios  que,  bueno,  también
[85:47] 
[85:47] generan  un  valor,  ¿no?  De  se  hacen
[85:49] 
[85:49] eficiente  un  mercado  igual  ineficiente,
[85:51] 
[85:51] ¿no?  Y  igual  te  acaban  vendiendo  a  ti
[85:54] 
[85:54] vendiendo  a  ti  un  activo  para  que  tú
[85:55] 
[85:55] luego  lo  desarrolles.  Bueno,  si  es  un
[85:57] 
[85:57] activo  cotizado,  ¿no?  Pero  me  refiero  a
[85:59] 
[85:59] a  los  fondos  de  arbitraje  cotizados  y
[86:01] 
[86:01] tal,  pues  ahí  no  hay  un  impacto  tan
[86:03] 
[86:03] directo  tan  directo  en  la  economía
[86:04] 
[86:04] productiva  mundo.  mundo,  pero  como  sí  lo
[86:06] 
[86:06] tiene,  por  ejemplo,  un  venture  capital,
[86:07] 
[86:07] ¿no?  Es  es  un  poco  lo  mismo.  Al  final
[86:09] 
[86:09] nosotros  tenemos  un  venture  capital,
[86:10] 
[86:10] pero  un  nivel  de  riesgo  inmobiliario.
[86:12] 
[86:12] Hay  un  impacto  muy  directo  en  en  generar
[86:14] 
[86:14] riqueza  a  la  sociedad  de  las  personas.
[86:16] 
[86:16] En  cambio,  el  fondo  inmobiliario  que
[86:18] 
[86:18] compra  deuda  para  ejecutarla,
[86:22] 
[86:22] pues  es  lo  que  ha  llegado  sociedad  como
[86:25] 
[86:25] el  fondo  buitre,  ¿no?  Porque  es  el  el
[86:27] 
[86:27] capital  que  se  ha  quedado  la  deuda  del
[86:29] 
[86:29] banco  y  que  lo  que  quiere  ahora  es  ganar
[86:30] 
[86:30] un  beneficio  con  esto.  Y  esto  implica  en
[86:32] 
[86:32] muchos  casos  quitar  a  la  gente  de  su
[86:35] 
[86:35] casa,  bueno,  quitarla,  ejecutar,
[86:38] 
[86:38] etcétera,  etcétera.
[86:40] 
[86:40] Claro,  esto  a  nivel  reputacional  a
[86:41] 
[86:41] nosotros  no  nos  interesa  y  menos  cuando
[86:43] 
[86:43] nuestro  capital  es  privado  detrás.
[86:46] 
[86:46] Es  que  nuestro  capital  es  de  aquí,  son
[86:47] 
[86:47] gente  que  tiene  empresas  aquí,  que
[86:49] 
[86:49] genera  aquí,  que  tal  y  que  su  forma  de
[86:50] 
[86:50] invertir  es  le  devuelve  a  la  sociedad
[86:52] 
[86:52] invirtiendo  en  inmobiliario  con  unas
[86:53] 
[86:53] garantías,  unos  retornos  haciendo  cosas
[86:56] 
[86:56] y  ahí  está  la  parte  emocional  y  sexy  de
[86:58] 
[86:58] de  hacer  de  hacer  cosas  con  el  dinero  y
[86:59] 
[86:59] no  tener  50  millones  en  el  banco
[87:01] 
[87:01] mirando.  Sí,  pero  el  problema  no  es  más
[87:02] 
[87:02] hoteles,  ¿eh?  Alex,  o  sea,  el  problema
[87:04] 
[87:04] es  más  vivienda.
[87:06] 
[87:06] Claro,  esto  es  otra  cosa,  pero  es  que  yo
[87:07] 
[87:07] no  digo  que  yo  no  digo  que  haya  que  vaya
[87:09] 
[87:09] a  hacer  más  hoteles,  que  yo  no  estoy
[87:10] 
[87:10] haciendo  más  hoteles.  Bueno,  reposicion
[87:12] 
[87:12] reposicionando.  Está  muy  bien,  ¿eh?  Está
[87:14] 
[87:14] muy  bien,  pero  no  es  para  el  de  aquí,
[87:15] 
[87:15] ¿eh?  No  es  para  la  persona  de  aquí.  Esto
[87:18] 
[87:18] esto  es  para  esto  es  para  el  que  viene
[87:19] 
[87:19] de  fuera.  O  sea,  realmente  lo  el
[87:21] 
[87:21] problema  que  tenemos  ahora  mismo  es
[87:23] 
[87:23] vivienda.  Sí,  claro,  claro.  Pero  y  no
[87:25] 
[87:25] nadie  quiere  nadie  quiere  trabajar  en
[87:27] 
[87:27] eso.  Claro.  Si  tú  me  dices,  "¿A  ti  te
[87:29] 
[87:29] interesa  trabajar  en  esto  y  invertir  y
[87:31] 
[87:31] tal?"  Es  que  a  mí  no  me  interesa  porque
[87:33] 
[87:33] tengo  riesgo  administración,  riesgo
[87:35] 
[87:35] reputacional,  puedo  que  no  tengo  un
[87:37] 
[87:37] marco  jurídico  claro  con  el  que  si  a  mí
[87:38] 
[87:38] me  de  bien  la  administración,  ¿no?  Si
[87:39] 
[87:39] mañana  cambiar  lo  van  a  cambiar  todo
[87:40] 
[87:40] otra  vez,  te  van  a  regular  el  yield,  el
[87:43] 
[87:43] alquiler.  El  alquiler,  por  ejemplo,  está
[87:45] 
[87:45] está  regulado  ahora  mismo.  Precio
[87:46] 
[87:46] alquiler.  Claro.  Si  si  tuviéramos  si  si
[87:48] 
[87:48] a  mí  la  administración  y  me  dice,  "Oye,
[87:50] 
[87:50] vosotros  sois  una  gestora  de  esto,
[87:51] 
[87:51] habéis  tenéis  un  track  récord,  tenéis  el
[87:52] 
[87:52] equipo  para  gestionarlo  y  tal  y  tenéis
[87:53] 
[87:53] capital  privado  para  invertir  en  esto.
[87:55] 
[87:55] Os  proponemos  esto,  vamos  a  aportar
[87:57] 
[87:57] estos  suelos,  vosotros  promovéis  tal  y
[87:59] 
[87:59] el  nivel  de  riesgo  para  el  capital  y  de
[88:01] 
[88:01] retorno  es  atractivo,  machea,  mi  capital
[88:04] 
[88:04] no  es  un  capital  que  busque  el  3  o  4%
[88:06] 
[88:06] porque  tú  tampoco  lo  buscarías.  ¿Tú
[88:08] 
[88:08] invertirías  en  una  promoción  al  3  o  al
[88:09] 
[88:09] 4%  de  vivienda  pública?  No.  Pues  el
[88:12] 
[88:12] inversor  privado  no  quiere  esto.  El
[88:13] 
[88:13] capital  que  tienes  que  ir  a  buscar  es  el
[88:14] 
[88:15] institucional,  ¿no?  Yo,  ¿sabes?  Es  es  es
[88:19] 
[88:19] el  el  es  el  fondo  de  pensiones  que  el
[88:20] 
[88:20] problema  que  tiene  es  colocar.  O  sea,  es
[88:23] 
[88:23] que  el  gestor  del  director  de
[88:24] 
[88:24] inversiones  del  Fondo  de  Pensiones  de
[88:25] 
[88:25] Canadá  tiene  un  problema  que  tiene  que
[88:26] 
[88:26] colocar  10,000  millones  de  pensionistas
[88:28] 
[88:28] al  año  que  tienen  que  generar,  pues
[88:31] 
[88:31] puedes  generarles  un  retorno  muy  bajo,
[88:32] 
[88:32] pero  con  invertiendo  en  alquiler
[88:33] 
[88:33] asequible.  Esa  es  una  es  parte  de  la
[88:36] 
[88:36] solución  y  la  otra  es,  evidentemente  que
[88:37] 
[88:37] todo  lo  que  es  público  se  aporte  o  que
[88:40] 
[88:40] se  cree  un  organismo  de  promoción
[88:42] 
[88:42] pública  profesional
[88:45] 
[88:45] y  que  los  placés  se  estrechen,  pero  que
[88:46] 
[88:46] al  final  todo  acaba  en  el  sistema
[88:48] 
[88:48] político  que  tenemos  que  4  años  y  no  me
[88:51] 
[88:51] interesa  construir  cosas  que  se  verán  de
[88:52] 
[88:53] aquí  cinco  o  seis  porque  ya  no  están  en
[88:54] 
[88:54] mi  legislatura.  Me  interesa  ahora  decir
[88:55] 
[88:55] que  he  sacado  no  sé  qué  ley
[88:58] 
[88:58] ya  más  rápido.  Y  y  luego  está  el  tema  de
[89:00] 
[89:00] los  apartamentos  turísticos  vende  más.  Y
[89:02] 
[89:02] el  tema  de  los  departamentos  turísticos,
[89:04] 
[89:04] que  es  para  mí  es  un  poco  es  gracioso  y
[89:05] 
[89:05] todo,  el  apartamento  turístico  hace
[89:09] 
[89:09] siempre  que  esté  dentro  de  un  edificio
[89:11] 
[89:11] entero  regulado  y  gestionado
[89:13] 
[89:13] profesionalmente,  no  en  pisos
[89:14] 
[89:14] residenciales,  o  sea,  siempre  que  sea
[89:15] 
[89:15] como  producto  hotelero,  es  un  producto
[89:18] 
[89:18] mucho  más  social  que  el  hotel  porque
[89:20] 
[89:20] permite  a  las  familias,  a  los  grupos  de
[89:21] 
[89:21] amigos,  viajar  de  forma  muchísimo  más
[89:23] 
[89:23] barata  que  en  un  hotel.  Sí,  pero  estos
[89:25] 
[89:25] son  turistas,  pero  no,  pero  lo  que
[89:27] 
[89:27] permite  también  es  tener  otras  fuentes
[89:29] 
[89:29] de  ingresos  para  los  propietarios  que
[89:32] 
[89:32] quieran  compartir  su  piso.  Es  que  hasta
[89:34] 
[89:34] aquí  hemos  llegado.  O  sea,  ahora  mismo
[89:35] 
[89:35] tú  no  puedes  compartir  tu  piso  donde  tú
[89:37] 
[89:37] vives  con  tu  con  quien  tú  quieras.  Pues
[89:40] 
[89:40] puedes  hacerlo  solo  si  el  alquiler  de  la
[89:42] 
[89:42] habitación  que  alquilas  está  a  más  de  un
[89:43] 
[89:43] mes.  No  puede  rotar  las  noches  porque
[89:45] 
[89:45] entonces  eh  si  no  tienes  licencia  de
[89:47] 
[89:47] piso  turístico,  tal.  Y  estos  las  van  a
[89:49] 
[89:49] eliminar  las  licencias.  Sí,  sí.  Todo
[89:50] 
[89:50] esto  los  van  a  eliminar  porque
[89:52] 
[89:52] consideran  que  esta  que  esto  que  esta
[89:53] 
[89:53] oferta  será  al  mercado.
[89:56] 
[89:56] Es  decir,  consideran  que  yo  si  yo
[89:57] 
[89:57] tuviera  un  piso  turístico  solo  en  un
[89:59] 
[89:59] piso  en  un  edificio  residencial,  que  yo
[90:01] 
[90:01] comparto  que  si  es  un  piso  donde  yo  no
[90:03] 
[90:03] vivo  y  está  solo  en  un  edificio
[90:05] 
[90:05] residencial,  esto  puede  ser  un  problema
[90:06] 
[90:06] porque  entra  gente,  hacen  ruido,  no  sé
[90:08] 
[90:08] qué.  Es  una  cosa  turística  dentro  de  un
[90:10] 
[90:10] residencial.  Bueno,  yo  no  lo  comparto,
[90:12] 
[90:12] eh,  yo  no  lo  comparto  porque,  oye,  si
[90:15] 
[90:15] entra  gente  y  hacen  ruido  y  tal,  eh,
[90:17] 
[90:17] está  regulado  también  lo  que  significa
[90:19] 
[90:19] hacer  ruido,  entrar  gente  y  tal.  O  sea,
[90:21] 
[90:21] tú  puedes  realmente  si  alguien  causa
[90:23] 
[90:23] algún  problema,  tú  puedes  denunciar  el
[90:25] 
[90:25] problema,  pero  lo  que  no  puedes  decir
[90:26] 
[90:26] es,  "No,  no  quiero  que  entre  gente  en  mi
[90:28] 
[90:28] piso,  eh,  porque  esto  es  una  actividad
[90:31] 
[90:31] que  no  sé  qué."  Bueno,  hay  muchas
[90:32] 
[90:32] actividades  que  entra  gente,  ¿eh?  O  sea,
[90:34] 
[90:34] puede  haber  cualquier  tipo  de  actividad
[90:35] 
[90:35] que  entre  gente.  Un  piso  de  estudiantes,
[90:38] 
[90:38] por  ejemplo,  es  mucho  peor.  Yo  he  tenido
[90:40] 
[90:40] un  piso  estudiante  de  al  lado  o  un
[90:42] 
[90:42] dentista  o  yo,  ¿sabes?  Porque  eso  sí,
[90:44] 
[90:44] eh,  y  resulta  que  esto
[90:46] 
[90:46] oportunísticamente  porque  resulta  que
[90:47] 
[90:47] hay  un  lobio  hotelero  muy  grande  y
[90:49] 
[90:49] porque  en  la  sociedad  le  es  un  enemigo
[90:51] 
[90:51] claro  que  al  que  todos  podemos  señalar,
[90:53] 
[90:53] eso  no.  Esa  actividad  no  y  me  parece  una
[90:56] 
[90:56] arbitrariedad.  Sí.  Y  porque  es  verdad,  o
[90:58] 
[90:58] sea,  yo  entiendo  que  a  la  a  una
[91:00] 
[91:00] comunidad  de  vecinos  que  vive  en  un
[91:01] 
[91:01] sitio,  que  haya  una  que  haya  una
[91:03] 
[91:03] actividad  turística  donde  se  rotan  las
[91:05] 
[91:05] personas,  si  no  está  bien  gestionado
[91:08] 
[91:08] pueda  causar  problemas.  Esto  lo  entiendo
[91:09] 
[91:09] bien  gestionado.  Eh,
[91:12] 
[91:12] podría  llegar  a  compartir  que  se  agrupen
[91:14] 
[91:14] los  pisos  turísticos  en  en  sitios  donde
[91:16] 
[91:16] sean  mayoritaria  esa  actividad.  Puedo
[91:17] 
[91:17] llegar  a  que  viva  que  viva  dentro  la
[91:19] 
[91:19] persona  y  que  esté  compartiendo  una
[91:20] 
[91:20] habitación  es  que  me  parece  en  Japón  eh
[91:23] 
[91:23] es  un  país  fantástico,  agrupan  las
[91:25] 
[91:25] actividades  por  edificios  en  muchos
[91:26] 
[91:26] casos.  Y  de  hay  edificios  donde  están
[91:28] 
[91:28] todos  dentistas
[91:30] 
[91:30] y  no  dejan  poner  un  dentista  como  entra
[91:32] 
[91:32] gente  y  sale  y  tal  un  edificio
[91:33] 
[91:33] residencial,  ¿no?  Bueno,  bueno,  esto
[91:34] 
[91:34] puedo  podemos  entenderlo,  ¿no?  Lo  que  no
[91:36] 
[91:36] puedo  entender  es  que  tú  supongas  que  te
[91:38] 
[91:38] cargas  las  turísticas  y  todos  estos
[91:39] 
[91:39] pisos  se  van  a  ir  al  mercado  del
[91:40] 
[91:40] alquiler
[91:42] 
[91:42] porque  para  nada  va  a  pasar  esto  y  más
[91:45] 
[91:45] cuando  el  mercado  alquiler  está  tal  está
[91:47] 
[91:47] regulado.  Esto,  ¿eh?  O  sea,  estás
[91:49] 
[91:49] intentando  luchar  contra  un  mercado  que
[91:52] 
[91:52] en  teoría  con  proclamas,  con  proclamas,
[91:54] 
[91:54] con  titulares,  con  No,  no  funciona.  Pues
[91:57] 
[91:57] es  que  es  evidente  que  no  funciona.  Eh,
[91:58] 
[91:58] ahora  salido  cero  profundidad  técnica.
[92:00] 
[92:00] Decían  que  había  caído  un  60%  la  oferta
[92:01] 
[92:01] en  Barcelona,  eh,  desde  que  ha  entrado
[92:03] 
[92:03] la  regulación  del  killer  y  y  salen  a
[92:05] 
[92:05] defender  que  que  ha  aumentado  no  sé  qué,
[92:07] 
[92:07] alguna  cosa  que  han  encontrado.  Lo  que
[92:08] 
[92:08] está  claro  es  que  el  yel  de  los  hoteles
[92:10] 
[92:10] que  estás  comprando  va  a  mejorar  cuando
[92:11] 
[92:11] se  quiten  todas  estas  licencias.
[92:14] 
[92:14] Bueno,  nosotros  no  tenemos  ahora  mismo
[92:16] 
[92:16] hoteles  en  Barcelona.  Tenemos  eh  tenemos
[92:19] 
[92:19] un  hostal  y  un  edificio  de  pisos
[92:21] 
[92:21] turísticos.
[92:23] 
[92:23] Pero  es  que  hay  muchos  hoteleros,  hay
[92:24] 
[92:24] muchos  hoteleros  que  tienen  pisos
[92:25] 
[92:25] turísticos  también.  Eh  eh  lo  que
[92:27] 
[92:27] defiende  el  hotelero  es  que  se  tenga  que
[92:29] 
[92:29] gestionar  profesionalmente  y  en  un
[92:31] 
[92:31] edificio  porque  entonces  puede  ser  un
[92:32] 
[92:32] hotel  de  apartamentos  turísticos.  Lo  que
[92:34] 
[92:34] no  quiere  el  hotelero  es  que  haya  pisos
[92:35] 
[92:35] turísticos  sueltos  de  que  cualquiera  que
[92:37] 
[92:37] no  sea  profesional  pueda  hacer  la
[92:38] 
[92:38] actividad  turística.  Normal  que  el
[92:40] 
[92:40] hotelero  quiera  esto  y  normal  que  el  que
[92:42] 
[92:42] tiene  un  piso  y  se  va  a  vivir  2  años
[92:44] 
[92:44] trabajar  fuera,  quiera  poder  eh  sacarle
[92:48] 
[92:48] un  rendimiento  económico,  el  que  sea,
[92:49] 
[92:49] ¿no?  Bueno,  em,
[92:53] 
[92:53] ¿dónde  va  el  real  estate?  ¿Dónde  va  a Ax
[92:56] 
[92:57] Partners?  No  sé  pronunciarlo,  eh,  AEX
[92:58] 
[92:58] Partners  o  Ax  Partners.  A  partners,  pero
[93:01] 
[93:01] hay  mucha  gente  le  llama  Ax  Partners,
[93:02] 
[93:02] ¿vale?  Ax  Partners,  ¿dónde  va?  ¿Dónde  lo
[93:05] 
[93:05] ves  de  largo  plazo?
[93:07] 
[93:07] Ah,  esto  es  lo  que  es  lo  que  te  decía
[93:09] 
[93:09] antes,  que  te  quería  preguntar  a  ti,
[93:11] 
[93:11] ¿sabes?  ¿Tú  quieres  que  yo  te  responda
[93:12] 
[93:13] dónde  va?  Sí,  no,  ¿dónde  va  Factorial?  Y
[93:16] 
[93:16] o  sea,  es  una  de  las  cosas  que  creo  que
[93:20] 
[93:20] al  a  un  emprendedor  que  hace  crecer  un
[93:21] 
[93:21] negocio  y  que  le  funciona  y  que  le
[93:23] 
[93:23] genera  ingresos  y  que  y  que  tal  que  un
[93:25] 
[93:25] momento  que  dice,  "Vale,  pero  ¿a  dónde
[93:26] 
[93:26] voy?"  No,  eh,
[93:29] 
[93:29] creo  que  no  vamos  a  gestionar  volumen
[93:31] 
[93:31] por  gestionar,  al  contrario,  sino  a  dar
[93:32] 
[93:32] servicio  a  cuanto  más  inversores
[93:33] 
[93:33] posibles,  mejor  que  puedan  invertir  con
[93:36] 
[93:36] nosotros,  porque  esto  es  lo  que  nos  hace
[93:37] 
[93:37] totalmente  independientes  y  nos  permite
[93:39] 
[93:39] aprovechar  las  oportunidades
[93:42] 
[93:42] que  encontramos  en  el  mercado,  ¿no?  Em,
[93:46] 
[93:46] porque  si  ahora  viene  Blackstone  y  te
[93:47] 
[93:47] compra  por  300  millones  de  euros,
[93:51] 
[93:51] ¿tú  lo  vendes?
[93:53] 
[93:53] Diría  que  no.
[93:55] 
[93:55] Depende  del  papel.  Ya,  pero  o  sea,  ¿a
[93:57] 
[93:57] qué  compra  mis  activos?  Mi  gestora  no
[93:59] 
[93:59] vale  300  millones  de  euros.  Bueno,  o  la
[94:02] 
[94:02] gestora,  tu  gestora,  ¿cuánto  vale?
[94:07] 
[94:07] Tampoco  lo  sé,  pero  tu  gestora,  tu
[94:09] 
[94:09] gestora  eres  tú.  Tu  gestor  eres  tú,  ¿no?
[94:12] 
[94:12] No,  claro,  nosotros  tenemos  equipo  y
[94:14] 
[94:14] clientes,  ¿no?  Y  es  muy  personalista,
[94:15] 
[94:15] ¿no?  Esto  es  un  negocio  eh  es  un  negocio
[94:19] 
[94:19] poco  personalista  y  frágil  en  ese
[94:20] 
[94:20] sentido.  Es  decir,  eh  estoy  yo,  está
[94:24] 
[94:24] Salvador,  que  que  mi  socio  es  una
[94:26] 
[94:26] máquina  auténtica  e  una  bestia
[94:28] 
[94:29] productiva  y  tenemos  los  equipos  de
[94:31] 
[94:31] financieros,  de  inversiones,  de  relación
[94:33] 
[94:33] con  inversores,  de  project  management,
[94:35] 
[94:35] etcétera.
[94:39] 
[94:39] gestionar  300  millones  para  que  todo  lo
[94:41] 
[94:41] que  podemos  hacer  o  no  lo  decida
[94:44] 
[94:44] un  institucional,
[94:46] 
[94:46] o  sea,  un  institucional,  un  comité
[94:48] 
[94:48] tercero.  O  sea,  yo  no  quiero  ser
[94:50] 
[94:50] trabajador  de  un  capital  institucional,
[94:53] 
[94:53] no  no  me  motiva.  Me  hace  mucho  más  feliz
[94:55] 
[94:55] que  me  ha  salido  una  oportunidad  en  San
[94:56] 
[94:56] Tropez  para  comprar  un  hotel  que  podemos
[94:58] 
[94:58] ampliar  habitaciones  y  hacer  una  cosa
[95:00] 
[95:00] chulísima  que  es  una  preciosidad,  una
[95:01] 
[95:01] oportunidad  preciosa.  irme  allí  con  mi
[95:04] 
[95:04] socio,  con  mi  equipo,  estructurar  la
[95:05] 
[95:05] operación,  montar  la  operación  para
[95:07] 
[95:07] nuestro  fondo  y  que  y  darle  esa
[95:09] 
[95:09] oportunidad  a  todos  nuestros  inversores
[95:10] 
[95:10] a  poder  entrar  en  operaciones  de  este
[95:12] 
[95:12] nivel  de  calidad  que  por  sí  solos  no
[95:13] 
[95:13] pueden
[95:15] 
[95:15] desarrollarla  y  disfrutar  durante  el
[95:17] 
[95:17] camino,  ¿no?  O  sea,  eso  me  hace  más
[95:18] 
[95:18] feliz  personalmente.  ¿Te  gusta  el
[95:19] 
[95:19] operar,  el  gestionar?  Me  gusta  bajar  al
[95:21] 
[95:21] detalle  de  los  inmuebles.  Eh,  me  enamoro
[95:24] 
[95:24] de  los  inmuebles  un  poco,  solo  compramos
[95:25] 
[95:25] cosas  un  poco  sexis.  Ahí  está  un  poco.
[95:27] 
[95:27] Te  enamoras,  pero  luego  los  vendes.  Si
[95:29] 
[95:29] pudiera  no  vendería  nada.
[95:31] 
[95:31] Claro,  aquí  está  la  el  segundo  tema.  Y  y
[95:33] 
[95:33] una  pregunta,  o  sea,  ¿qué  crees  que  es
[95:35] 
[95:35] más  eh  que  te  preocupa  más,  digamos,
[95:37] 
[95:37] para  escalar  tu  negocio  eh  a  largo
[95:40] 
[95:40] plazo?  Te  preocupa  encontrar  capital,
[95:43] 
[95:43] uno,  encontrar  capital.  Dos,  encontrar
[95:46] 
[95:46] oportunidades  buenas  de  inversión.
[95:49] 
[95:49] Eh,  tres,  el  riesgo  operacional,  escalar
[95:51] 
[95:51] la  operación
[95:53] 
[95:53] propiamente.
[95:56] 
[95:56] Eh,  ¿cuál  de  estas  tres?  Seguro  que  me
[95:57] 
[95:57] dejo  una  cuarta,  pero  bueno.  No,
[95:59] 
[95:59] encontrar  oportunidades,  seguro,  porque
[96:01] 
[96:01] me  has  hablado  mucho  de  capital,  ¿eh?
[96:03] 
[96:03] Sí,  pero  el  capital  dedicado  mucho
[96:04] 
[96:04] tiempo  a  hablar  de  la  parte  porque  es  la
[96:06] 
[96:06] barrera  de  entrada  principal  en  mi
[96:07] 
[96:07] negocio  y  es  lo  que  cuesta  más,  pero
[96:09] 
[96:09] creo  que  estamos  en  un  punto  ya  y
[96:12] 
[96:12] nuestros  inversores  lo  saben,  cada  vez
[96:13] 
[96:13] que  abrimos  un  nuevo  vehículo  dentro  del
[96:15] 
[96:15] fondo,  nosotros  tenemos  un  fondo  de
[96:16] 
[96:16] inversión  en  Luxemburgo  para  los
[96:17] 
[96:17] inversores  que  que  no  tienen  no  quieren
[96:19] 
[96:19] hacer  coinversión  directa  por  temas
[96:20] 
[96:20] fiscales.  Este  fondo  también  tiene
[96:21] 
[96:21] clases  de  acciones  por  cada  activo  y
[96:23] 
[96:23] funcionamos  con  soft  commitments  y
[96:25] 
[96:25] compromisos  que  luego  se  van  confirmando
[96:27] 
[96:27] cada  vez  que  lanzamos  una  nueva
[96:28] 
[96:28] operación  donde  el  inversor  entra  y
[96:29] 
[96:29] luego  sale  o  reinvierte  en  la  siguiente
[96:31] 
[96:31] operación.  y  hacamos  dos  tres
[96:33] 
[96:33] operaciones  al  año  y  cada  vez  que
[96:35] 
[96:35] abrimos  una  nueva  o  por  soft  comitens
[96:36] 
[96:36] que  ya  tenemos  o  si  hay  algo  de  espacio
[96:38] 
[96:38] se  nos  sobresuscribe
[96:41] 
[96:41] siempre  ahora  mismo  en  el  tamaño  que
[96:43] 
[96:43] estamos  que  son  equities  doble  clic  en
[96:45] 
[96:45] lo  de  encontrar  oportunidades.  ¿Dónde
[96:47] 
[96:47] dónde  se  encuentran  las  oportunidades?
[96:48] 
[96:48] ¿Dónde  las  encuentras?  Bueno,  tenemos
[96:50] 
[96:50] ahí  toda  la  red  del  mercado,  todos  los
[96:51] 
[96:51] brokers  eh  profesionales  a  Bill,
[96:53] 
[96:53] Kuchman,  CPR,  JL,  Nifrank,  todos  todo  el
[96:57] 
[96:57] mercado  profesional  de  intermediación  de
[96:59] 
[96:59] de  consultoría  de  de  transacciones
[97:00] 
[97:00] inmobiliarias.  Ahí  es  construido
[97:02] 
[97:02] relaciones  con  toda  esta  gente.  Claro,
[97:04] 
[97:04] nosotros  tenemos  todo  un  equipo  que  se
[97:04] 
[97:04] dedica  a  esto  y  nos  llegan  operaciones
[97:06] 
[97:06] cada  cada  día  nos  llegan,  no  sé,
[97:08] 
[97:08] muchísimas  operaciones  que  la  mayoría  no
[97:09] 
[97:09] son  ni  analizables  ni  por  ubicación,
[97:11] 
[97:11] pero  nos  llega  todo  lo  que  sale  en  el
[97:12] 
[97:12] mercado  y  luego  hay  toda  la  parte
[97:13] 
[97:13] digamos  de  abajo  del  mercado  no
[97:15] 
[97:15] profesionalizada,  pues  oye,  que  te
[97:17] 
[97:17] presento  a  la  familia  que  tiene  este
[97:18] 
[97:18] hotel  que  no  sé  qué.  Esto  igual  no  es  el
[97:20] 
[97:20] a  veces  hay  procesos  ordenados  de  venta
[97:21] 
[97:21] y  a  veces  son  simplemente  contactos  y
[97:24] 
[97:24] todos  los  brokers  del  mercado  en  en
[97:25] 
[97:26] inmobiliario  en  España  diría  que  la
[97:27] 
[97:27] mayoría  nos  conocen,  ¿eh?  Y  nos  mandan
[97:29] 
[97:29] cosas  y  saben  lo  que  quiere  comprar
[97:30] 
[97:30] Partners.
[97:31] 
[97:31] que  son  activos  de  calidad  que  tengan  un
[97:33] 
[97:33] recorrido.  Si  el  activo  es  un  activo,  o
[97:35] 
[97:35] sea,  si  es  un  edificio  en  Pasiogracia
[97:36] 
[97:36] preciosa  que  da  un  3%  al  año  o  un  4  o  un
[97:39] 
[97:39] 5,  no  es  para  nosotros,  es  para  Mancia
[97:41] 
[97:41] Ortega.  es  para  Maz  Ortega,  que  es  el
[97:43] 
[97:43] inversor  core  más  grande  de  España,  o
[97:45] 
[97:45] para  cualquier  patrimonial  que  quiera
[97:46] 
[97:46] quedarse  eso  a  largo  plazo.  Entonces,  me
[97:49] 
[97:49] preocupa,  o  sea,  no  no  tengo  una
[97:50] 
[97:51] preocupación  porque  tenemos  bastante
[97:51] 
[97:51] deal  flow,  pero  sí  que  es  verdad  que  que
[97:53] 
[97:53] bueno  que  que  todo  esto  que  c  esas
[97:56] 
[97:56] preocupaciones  que  te  he  dicho,  la  más
[97:57] 
[97:57] la  más  importante,  bueno,  es  el
[97:59] 
[98:00] encontrar  la  oportunidad  más  que  la
[98:01] 
[98:01] operación.  La  más  importante  es  que  a
[98:02] 
[98:02] día  de  hoy  todo  esto  que  explico  no
[98:04] 
[98:04] existe  si  no  hay  las  si  no  existen  si  no
[98:06] 
[98:06] existen  las  oportunidades.
[98:08] 
[98:08] El  capital  está  y
[98:12] 
[98:12] la  operativa  la  tenemos  y  va  a  ir
[98:15] 
[98:15] creciendo.  Si  ahora  te  surge  una
[98:16] 
[98:16] oportunidad  que  que  vale  100  millones  de
[98:19] 
[98:19] euros,  la  puedes  [ __ ]  que  las  tenemos,
[98:20] 
[98:21] o  sea,  estamos  estudiando  dos.  Eh,
[98:24] 
[98:24] dependería  de  que  coinvirtiera  conmigo
[98:25] 
[98:25] un  inversor  institucional  y  eso  no  me
[98:27] 
[98:27] gusta.  Es  lo  que  no  querías.  Eso  es  lo
[98:29] 
[98:29] que  no  me  gusta.  Pero  si  fuera  una  cosa
[98:32] 
[98:32] espectacular,  ¿no?  Imagínate  que  te  sale
[98:35] 
[98:35] la  oportunidad  de  comprar  el  hotel  Vela
[98:36] 
[98:36] mañana,
[98:38] 
[98:38] pues  a  lo  mejor  lo  puedes  plantear,  pero
[98:40] 
[98:40] igualmente  estratégicamente  no  es  el
[98:42] 
[98:42] foco.  La  mayoría  de  gestores  como
[98:44] 
[98:44] nosotros  inmobiliarios  eh  llega  un
[98:46] 
[98:46] momento  que  a  la  que  ya  tiene  un  cierto
[98:48] 
[98:48] track  récord,  como  es  nuestro  caso,  y
[98:50] 
[98:50] los  institucionales  ya  pueden  invertir
[98:51] 
[98:51] contigo,  dedican  mucho  tiempo  a
[98:53] 
[98:53] estructurar  operaciones  para  el
[98:55] 
[98:55] institucional  como  inversor  o  coinversor
[98:57] 
[98:57] en  un  95%.
[98:58] 
[98:58] Y  esto,  en  mi  opinión,  en  muchos  casos,
[99:01] 
[99:01] es  mucha  pérdida  de  tiempo  y  menos  valor
[99:03] 
[99:03] de  la  gestora.  La  gestora  ya  es  un
[99:04] 
[99:04] negocio  poco,  o  sea,  un  poco,  robusto
[99:09] 
[99:09] porque  depende  mucho  del  gestor  y  del  y
[99:11] 
[99:11] del  el  qué  tal,  pero  es  mucho  más
[99:13] 
[99:14] robusto  si  tiene  200  o  300  inversores
[99:15] 
[99:15] que  si  tiene  solo  a  dos  inversores
[99:17] 
[99:17] institucionales.
[99:18] 
[99:18] Y  a  eso  es  a  lo  que  estamos  nosotros,
[99:20] 
[99:20] ¿no?  A  tener  una  gestora  de  inversión
[99:21] 
[99:21] muy  robusta  para  que  de  aquí  20  años  los
[99:23] 
[99:23] inversores  que  están  con  nosotros  sigan
[99:24] 
[99:24] estando  con  nosotros  con  más  patrimonio
[99:27] 
[99:27] y  cada  vez,  al  principio  no  lo  veía  así,
[99:29] 
[99:29] pero  cada  vez  estoy  más  convencido  de
[99:31] 
[99:31] que  vamos  a  estar  aumentando  nuestros
[99:32] 
[99:32] activos  gestionados.  en  volumen  por,  o
[99:34] 
[99:34] sea,  en  volumen  de  activos  más  que  en
[99:36] 
[99:36] volumen  por  activos,  porque  hay  también
[99:38] 
[99:38] un  tema  de  riesgo  de  diversificación.
[99:40] 
[99:40] Entonces,  ahora  mismo  tenemos  y  más
[99:42] 
[99:42] gestión  eh  unos  10  activos  en  balance  y
[99:44] 
[99:44] hemos  transaccionado  los  últimos  2  años
[99:46] 
[99:46] 11,  bueno,  hemos  transaccionado  11  así
[99:49] 
[99:49] más  eh  relevantes  y  recientes.
[99:53] 
[99:53] Transaccional  significa  lo  habéis
[99:54] 
[99:54] vendido.  Sí,  hemos  entrado  y  ya  hemos
[99:55] 
[99:55] salido.  Sí.  Em,  y  ahora  ahora  mismo
[99:58] 
[99:58] tenéis  10.  Sí,  digo  10,  a  lo  mejor  son
[100:00] 
[100:00] 11,  eh,  pero  tenemos  unos  10  11.  Ah,  y
[100:03] 
[100:03] son  todos,  algunos  un  poco  más  pequeño,
[100:04] 
[100:04] pero  todos  tienen  más  o  menos  el  mismo
[100:06] 
[100:06] tamaño  de  entre  de  entre  20  y  50
[100:08] 
[100:08] millones  por  operación,  o  sea,  o  sea,  la
[100:10] 
[100:10] las  más  recientes.  Eh,  tenemos
[100:11] 
[100:11] operaciones  más  pequeñas,  por  eso
[100:12] 
[100:12] estamos  en  en  200.
[100:15] 
[100:15] Em,  entonces  más  que  hacer  dos
[100:18] 
[100:18] operaciones  o  tres  de  100  o  150,  creo
[100:21] 
[100:21] que  vamos  a  estar  haciendo  bastantes  en
[100:23] 
[100:23] ese  tamaño  de  de  mercado.  Muy  bien,  eh,
[100:26] 
[100:26] porque  es  lo  que  estamos  lo  disfrutamos,
[100:30] 
[100:30] lo  podemos  gestionar  perfectamente  y
[100:31] 
[100:31] además  si  una  operación  va  un  poquito
[100:33] 
[100:33] peor  y  una  otra  nos  va  mucho  mejor,
[100:35] 
[100:35] nosotros  con  nuestro  carry  podemos
[100:36] 
[100:36] ajustar  ese  riesgo  también.
[100:39] 
[100:39] dentro  de  5  años  estará  haciendo  el
[100:41] 
[100:41] mismo  tipo  de  operaciones.  Eh,
[100:44] 
[100:44] [ __ ]  qué  pregunta,  ¿eh?  No  lo  sé.  Si
[100:47] 
[100:47] estuviera  aquí  mi  socio  diría  que  no.
[100:49] 
[100:49] Diría,  "No,  no,  seguro  que  estamos
[100:50] 
[100:50] haciendo  cosas  mucho  más  grandes."  Y  el
[100:53] 
[100:53] el  tamaño  de  activos  no  será  de
[100:55] 
[100:55] billions.
[100:57] 
[100:57] A  ver,  el  tema  es  que  te  decía  antes,
[100:59] 
[100:59] tenemos  una  parte  de  nuestro  capital,  un
[101:01] 
[101:01] 60,  70,  55%  necesita  entrar  en  nuestros
[101:04] 
[101:04] vehículos  o  entran  nuestros  vehículos
[101:05] 
[101:05] por  el  tema  fiscal  en  5%.  Entonces,  si
[101:07] 
[101:07] el  5%  son  500,000  €  o  es  un  millón  es
[101:09] 
[101:09] una  cosa.  Si  el  5%  son  5  millones  es
[101:12] 
[101:12] otra  cosa.
[101:14] 
[101:14] Ya.
[101:15] 
[101:15] Y  mi  públic  capital  y  de  clientes  y  de
[101:17] 
[101:17] inversores  les  es  muy  cómodo  ese  ticket,
[101:20] 
[101:20] pero  no  a  la  mayoría  no  les  Eso  es  con
[101:22] 
[101:22] spivis,  con  vehículos  especiales,
[101:23] 
[101:23] operación  a  operación.  Claro.  Donde
[101:25] 
[101:25] cuando  convierten  operación  a  operación.
[101:27] 
[101:27] ¿Y  no  ves  crear  un  eso  o  un  fondo?  Eh,
[101:31] 
[101:31] es  que  estoy
[101:33] 
[101:33] yendo  en  contra  de  mi  modelo  inicial  y
[101:35] 
[101:35] de  la  idea  inicial  decir,  "Oye,  en  el
[101:36] 
[101:36] mercado  inmobiliario  hay  fondos  muy
[101:38] 
[101:38] grandes,  socimis  muy  grandes  y  esto  no
[101:40] 
[101:40] es  perfecto  para  el  inversor  privado,
[101:41] 
[101:41] ¿no?  puedes  crear  un  nuevo  brand  de
[101:43] 
[101:43] Socimiño.
[101:46] 
[101:46] Y  o  sea,  sí  que  es  verdad  que  parte  de
[101:48] 
[101:48] ahora  el  portfolio  lo  estamos
[101:49] 
[101:49] construyendo  un  posible  exit,  o  sea,  los
[101:52] 
[101:52] la  liquidez  de  estos  activos.  Tenemos
[101:54] 
[101:54] tres  opciones,  digamos,  venderlos
[101:56] 
[101:56] individualmente,  venderlos  en  portfolio
[101:59] 
[102:00] a  un  tercero  o
[102:02] 
[102:02] hacer  una  salida  a  bolsa  de  esto,  de
[102:03] 
[102:03] este  portfolio  y  que  sea  una  socimiore  y
[102:05] 
[102:05] nosotros  quedarnos  como  gestores.  Esto
[102:08] 
[102:08] nos  motiva  y  podría  pasar.
[102:10] 
[102:10] o  tercero,  eh  hacer  una  refinanciación
[102:12] 
[102:12] de  los  activos  y  que  una  parte  del
[102:14] 
[102:14] equity  se  quede  y  otra  salga  dándole
[102:15] 
[102:15] liquidez.
[102:18] 
[102:18] A  nosotros  la  bueno,  la  forma  de
[102:20] 
[102:20] gestionar  los  vehículos  es  básicamente
[102:21] 
[102:21] dejándolos  al  máximo  capitalizados  y  no
[102:23] 
[102:23] se  no  recogemos  el  retorno  ni  de  la
[102:24] 
[102:24] renta  ni  de  la  venta  hasta  el  exit  del
[102:27] 
[102:27] del  vehículo.
[102:30] 
[102:30] Entonces  la  tercera  fórmula  es  esta,
[102:32] 
[102:32] ¿no?  Que  que  sigamos  siendo  nosotros  el
[102:33] 
[102:33] gestor  a  largo  plazo,  pero  con  ya  una
[102:35] 
[102:35] parte  de  nuestro  capital  que  está  con
[102:36] 
[102:36] nosotros,  que  también  hay  capital
[102:37] 
[102:37] patrimonial  con  nosotros.  que  diga,  oye,
[102:41] 
[102:41] en  el  hotel  este  X  que  estamos
[102:42] 
[102:42] invertidos,  que  hemos  hecho  todo  el
[102:43] 
[102:43] reposicionamiento  y  ahora  está
[102:44] 
[102:44] estabilizado,  oye,  con  el  volumen  de
[102:46] 
[102:46] renta  que  hay  y  la  refinanciación  que
[102:48] 
[102:48] puedo  hacer  poniendo,  invirtiendo  un
[102:49] 
[102:49] poco  más  o  menos,  me  lo  quedo  yo  con  dos
[102:51] 
[102:51] familias,  por  ejemplo,  ¿no?  Esa  otra
[102:53] 
[102:53] tercera  opción  que  tenemos  en  en  los
[102:54] 
[102:54] exit  de  las  operaciones  y  que  me  me
[102:56] 
[102:56] motiva  porque  es  que  yo  no  vendría  nada
[102:59] 
[102:59] y  me  gustaría  seguir  gestionando  todo  lo
[103:00] 
[103:00] que  tenemos  40  años  porque  es  que
[103:02] 
[103:02] realmente  son  activos  de  mucha  calidad  y
[103:04] 
[103:04] cuando  tienes  un  activo  de  esta  calidad
[103:05] 
[103:05] que  te  genera  un  retorno  aceptable,
[103:08] 
[103:08] bueno,  o  sea,  el  problema  que  tenemos
[103:09] 
[103:09] nosotros  con  nuestro  capital  problema  es
[103:12] 
[103:12] que  todo  el  mundo  quiere  lo  mismo,  pero
[103:14] 
[103:14] hay  una  diferencia.  La  diferencia  es  la
[103:16] 
[103:16] necesidad  de  liquidez  sobre  el  capital
[103:18] 
[103:18] que  está  invertido  con  nosotros.  Hay
[103:19] 
[103:19] familias,  inversores  que  no  la  necesitan
[103:22] 
[103:22] y  que  cuando  vendemos  y  transaccionamos
[103:23] 
[103:23] me  dicen,  "¿Por  qué  has  vendido?"  Te
[103:26] 
[103:26] hecho  un  15%
[103:27] 
[103:28] en  diagonal  paseo  de  gracia.  Que  ya,
[103:30] 
[103:30] pero  nos  estaba  haciendo  un  ocho  de
[103:31] 
[103:31] renta.  Claro.  Y  ahora  donde  lo  ponemos,
[103:33] 
[103:33] ¿no?  Esta  operación,  ya  esta  operación
[103:34] 
[103:34] no  me  gusta  tanta  tanto.  Todas  son
[103:36] 
[103:37] buenas,  ¿eh?  Pero  hay  gente  que  que  le
[103:39] 
[103:39] genera  un  problema  que  queamos  liquidez
[103:40] 
[103:40] y  hay  otros  inversores  que  nos  dicen,
[103:42] 
[103:42] "Oye,  pero  y  el  plaz,  ¿cuándo  vay  a
[103:44] 
[103:44] tener  liquidez?  ¿Cuándo  recupero  el
[103:45] 
[103:45] dinero  para  hacer  otra  cosa?"
[103:47] 
[103:47] Entonces,  eh  esto  la  forma  de  mancharlo
[103:51] 
[103:51] para  nosotros  es  la  posibilidad  de  si
[103:52] 
[103:52] tengo  un  tenemos  un  clausulado  de
[103:54] 
[103:54] gobernans,  etcétera,  dentro  del  fondo,
[103:55] 
[103:55] que  básicamente  dice  que  podemos
[103:57] 
[103:57] refinanciar  el  activo  en  caso  de
[103:58] 
[103:58] necesitar  liquidez  a  los  inversores  que
[104:00] 
[104:00] la  necesitan.  Muy  bien,  Alex,  seguiría
[104:03] 
[104:03] hablando  contigo  durante  horas,  eh,  pero
[104:06] 
[104:06] creo  que  tenemos  que  cortar  aquí.  Te
[104:07] 
[104:07] iré,  yo  te  iré  siguiendo  porque
[104:09] 
[104:09] realmente  eh  jod  con  27  años.  27  años,
[104:12] 
[104:12] ¿no?  Sí,  hago  28  pronto.  [ __ ]
[104:15] 
[104:15] realmente  lo  lo  que  has  hecho  no  no  está
[104:16] 
[104:16] nada  mal,  ¿eh?  Y  sobre  todo  te  has
[104:19] 
[104:19] profundizado  y  te  has  metido  muchísimo
[104:22] 
[104:22] en  el  espacio  donde  estás,  ¿no?  Y  se
[104:24] 
[104:24] nota  que  tienes  profundidad,  eh,  que  no
[104:26] 
[104:26] es  tan  habitual,  ¿no?  Aparte  de  ser  muy
[104:27] 
[104:27] buen  vendedor,  eh,  o  sea,  yo  tengo  no  no
[104:30] 
[104:30] te  he  transferido  los  250,000  €  pero
[104:32] 
[104:32] casi,  eh,  en  esta  misma  conversación.
[104:34] 
[104:34] Ya,  pero  no  sirve  de  nada  si  lo  que
[104:35] 
[104:35] vendes  no  es  un  buen  producto,  o  sea,  sí
[104:37] 
[104:37] que  eso  es  parte  de  ser  vendedor,  ¿eh?  O
[104:39] 
[104:39] sea,  pero  yo  digo  un  discurso  sólido,
[104:41] 
[104:41] pero  que  para  mí  al  final  es  que  el
[104:43] 
[104:43] activo  sea  bueno.  Si  te  convertimos  en
[104:44] 
[104:44] buenos  activos,  el
[104:47] 
[104:47] podemos  venderlo  bien  y  el  buen  vendedor
[104:48] 
[104:48] vende  buen  producto.  Claro.  Bueno,  yo  he
[104:51] 
[104:51] vendido  mal,  yo  he  vendido  mal  producto
[104:53] 
[104:53] y  no  vendía,  ¿eh?  Y  cuando  tenía  buen
[104:55] 
[104:55] producto  he  vendido  mucho.  Y  cuando  he
[104:57] 
[104:57] creado  el  mío,  que  para  mí  es  el
[104:58] 
[104:58] perfecto,  vendo  mucho  más.  No,  el  tuyo
[105:01] 
[105:01] siempre  del  perfecto.  Bueno,  esta  es  la
[105:04] 
[105:04] idea,  que  eres  coherente.  O  sea,
[105:05] 
[105:05] perfecto  no  hay  nada,  ¿no?  Y  hay  cosas
[105:07] 
[105:07] que  siempre  se  pueden  mejorar,  pero
[105:09] 
[105:09] intentamos  que  sea  lo  más  perfecto
[105:10] 
[105:10] posible.  Muy  bien.  Muchísimas  gracias,
[105:12] 
[105:12] Alex,  por  compartir  tu  experiencia.  Te
[105:15] 
[105:15] seguiremos.  Gracias.  hasta  la  semana  que
[105:17] 
[105:17] viene.